16
werkingsgebied van de
tijdelijke wet
huurkoop en hypothecaire
financiering
Overdrachtsbelasting
Art. 2. Onder de naam „overdrachts
belasting" wordt een belasting geheven
ter zake van de verkrijging van binnen
het Rijk gelegen onroerende goederen
of van zakelijke rechten daarop.
huurkoop van onroerend goed
5. Heeft de huurkoper aan al zijn verplich
tingen jegens de huurverkoper voldaan
door volledige betaling van de koopprijs en
3. Zodra de gehele koopsom met de daarover verschul
digde rente aan de huurverkoper is betaald of op de wijze
bij artikel 1440 tot artikel 1444 van het Burgerlijk Wetboek
bepaald ter betaling is aangeboden en geconsigneerd, of wan
neer de verplichting tot betaling door schuldvergelijking of
kwijtschelding is te niet gegaan, is de huurverkoper, indien
nog geen zodanige akte werd opgemaakt, gehouden zijn mede
werking te verlenen aan het tot stand komen van een nota
riële akte van eigendomsoverdracht aan de huurkoper.
de daarover verschuldigde rente, dan heeft
hij het recht te verlangen dat het goed hem
in eigendom wordt overgedragen. De huur
koper wordt dus door zodanige betaling
niet van rechtswege eigenaar.
6. Is het bezwaarde goed ten tijde van de
vestiging van het zakelijk recht van huur
koop reeds hypothecair verbonden ten be
hoeve van een schuldeiser van de huurver
koper, dan wijkt het recht van de huurkoper
voor dat van de hypotheekhouder. Niette
min komen de huurkoper ten opzichte van
de eerdere hypotheekhouder een drietal
speciale bevoegdheden toe:
- hij is gerechtigd, de huurkooptermijnen,
in plaats van aan de huurverkoper, aan de
hypotheekhouder te voldoen, indien en voor
zover de vordering van laatstgenoemde ten
tijde waarop zodanige betaling plaatsvindt
opeisbaar is;
- de hypotheekhouder die het goed wil
uitwinnen is bevoegd, alvorens zulks te
doen, de huurkoper tot ontruiming te
noodzaken. Hij heeft daartoe echter een
ontruimingsvonnis nodig en kan een zo
danig vonnis niet eerder ten uitvoer leggen
dan na het verstrijken van negen maanden
nadat het werd gewezen;
- het recht van huurkoop wordt, als de
eerdere hypotheekhouder tot uitwinning
overgaat, omgezet in een hypotheekrecht,
dat rang neemt op de dag van overschrij
ving van de huurkoopakte. Het hypotheek
recht strekt tot zekerheid voor de terug
betaling der in mindering van de koop
som door de huurkoper verrichte aflos
singen. Krachtens deze omzetting staat de
huurkoper weliswaar achter bij de eerdere
hypotheekhouder, maar hij zal zijn bevoor
rechte positie tegenover andere crediteu
ren kunnen handhaven.
7. Indien een wanverhouding bestaat tus
sen de verplichtingen en de rechten, welke
voor de huurkoper uit de huurkoopover
eenkomst voortvloeien, kan de rechter de
overeenkomst zodanig wijzigen, dat de op
de huurkoper rustende verplichtingen in
redelijke verhouding komen te staan tot de
hem verleende rechten.
8. Alle bedingen in de overeenkomst van
huurkoop, ingevolge welke de overeen
komst van rechtswege is ontbonden ingeval
de huurkoper nalatig blijft met de voldoe
ning van zijn verplichtingen, zijn nietig.
Deze bepaling strekt om te voorkomen, dat
de notariële huurkoopakte ingeval van wan
betaling een ontruimingstitel tegen de huur
koper zou opleveren.
9. De huurkoper is te allen tijde tot ver
vroegde aflossing bevoegd. Men mag uit
de wet afleiden, dat in de huurkoopover
eenkomst op de vervroegde aflossing niet
een boete mag worden gesteld.
10. Tussentijdse verhoging van de koop
prijs is niet toegestaan, zelfs niet wanneer
dit contractueel is overeengekomen.
De Tijdelijke Wet Huurkoop Onroerend
Goed geldt slechts voor woningen. Op
20 november 1973 werd een wetsontwerp
bij de Tweede Kamer ingediend, waarin
een wijziging van die wet wordt voorgesteld
in die zin, dat deze wet ook voor ander on
roerend goed, en met name bedrijfsruimte
zal gelden. Dit wijzigingsvoorstel is inmid
dels door de beide Kamers van de Staten-
Generaal aanvaard.
Artikel n
De Tijdelijke wet huurkoop onroerend goed is mede van toe
passing op overeenkomsten van huurkoop van onroerend goed
niet bestemd of gebruikt tot bewoning, welke vóór het in
werking treden van deze wet zijn gesloten, indien deze vol
doen aan de in artikel 16, eerste lid van de Tijdelijke wet
huurkoop onroerend goed gestelde voorwaarden.
De huurkoop onderscheidt zich van de
hypothecaire financiering, doordat bij de
hypothecaire financiering de positie van
de koper in sommige opzichten sterker
is dan bij huurkoop, in andere opzichten
daarentegen ongunstiger.
Te dien einde zal hier de verkrijging in
huurkoop van een pand worden vergeleken
met de koop van een pand en levering daar
van in eigendom aan de koper, waarbij deze
de koopprijs volledig aan de verkoper be
taalt en ter financiering van die uitgave
een lening aangaat bij de bank, terwijl tot
zekerheid van die lening het pand hypothe
cair wordt verbonden.
Bij een hypothecaire financiering is de ter-
leenverstrekking losgekoppeld van de ver
koop. Dat is zelfs dan het geval als de ver
koper tevens de gelden onder hypothe
caire zekerheid ter leen heeft verstrekt, wat
overigens zelden voorkomt. De koper ver
krijgt terstond de eigendom van het goed;
hij kan dit op ieder gewenst tijdstip, on
danks de bestaande hypotheek, met een
tweede hypotheek bezwaren tot zekerheid
voor een andere geldlening, waartoe bij
waardestijging van het pand, b.v. als ge
volg van nieuwbouw of verbetering, aan
leiding kan bestaan.
De huurkoper kan weliswaar het zakelijke
recht van huurkoop ook hypothecair be
zwaren, doch het is weinig aannemelijk dat
een zodanige hypotheek een aantrekkelijk
zekerheidsrecht is, omdat de positie van de
hypotheekhouder aan diverse onzeker
heden is blootgesteld, met name die welke
kunnen voortvloeien uit een hypothecaire
bezwaring van het pand door de huurver
koper. Onder de geschetste omstandig
heden zal het trouwens voor de huurkoper
de voorkeur verdienen, van zijn recht van
vervroegde aflossing gebruik te maken,
teneinde het gekochte pand in eigendom
te verwerven en dit vervolgens overeen
komstig zijn financieringsbehoefte hypo
thecair te bezwaren. In zakenrechtelijk op
zicht is de huurkoper zeker achtergesteld
bij de hypothecaire debiteur, die éigenaar
is van het bezwaarde pand.
In de contractuele verhouding met de cre
diteur is daarentegen de positie van de
de huurkoper ten opzichte van de huurver
koper sterker dan die van de hypothecaire
debiteur. De huurkoper kan tegen een bena
deling bij de kredietverlening eerder op
komen dan zulks voor de hypothecaire de
biteur mogelijk zou zijn; volgens de Tijde
lijke Wet is daartoe een „wanverhouding"
tussen rechten en verplichtingen bij de
huurkoopovereenkomst voldoende. De nie
tigverklaring raakt dan tevens de verkrijging
van het goed. Tegen de bepalingen van de
hypotheekakte kan de hypothecaire debi
teur zich veel minder gemakkelijk verzetten,
en hij kan daarmee niet bereiken dat tevens
de verkrijging van het goed ongedaan wordt
gemaakt.
Een voordeel van de huurkoopconstructie
is, dat de kosten van transport, althans ten
dele, kunnen worden verschoven naar het
tijdstip waarop de eigendom op de huur
koper overgaat, dus naar het einde van de
financieringsperiode. Dit is een voordeel
AFDELING 1
Belastbaar feit
dat ook gerealiseerd kan worden wanneer
overeenkomstig de bepaling van de Tijde
lijke Wet t.b.v. de huurkoper een zakelijk
recht van huurkoop wordt gevestigd. Over
de verkrijging van het huurkooprecht wordt
niet de overdrachtsbelasting ad 5 van de
koopsom berekend. De notariskosten ver
bonden aan de huurkoopakte worden in
mindering gebracht op de notariskosten,
die berekend worden voor het verlijden van
de transportakte, waarmee de eigendoms
overdracht op de huurkoper wordt bewerk
stelligd, zodra deze aan al zijn verplich
tingen heeft voldaan. Bij de koop van on
roerend goed met behulp van een hypo
thecaire financiering zijn daarentegen door
de koper de navermelde kosten verschul
digd: a) de overdrachtsbelasting ad 5
van de koopprijs; b) de notariskosten ter
zake van de transportakte; c) de notaris
kosten ter zake van de hypotheekakte. Uit
eindelijk ontwijken de beide kostenbestand-
delen elkaar niet veel, want weliswaar be
hoeven bij de huurkoop geen kosten voor
enige hypotheekakte te worden berekend,
