15
bezwaren
tijdelijke wet
de hoofdzaken van de
tijdelijke wet
den gezocht in het verschijnsel dat door
middel van huurkoop voor een groter ge
deelte van de koopprijs krediet kon worden
verkregen dan bij een hypothecaire finan
ciering. De oorzaak daarvan is gelegen in
de navermelde omstandigheid. Als de
schuldenaar met zijn betalingen in verzuim
geraakt, is de hypothecaire schuldeiser ge
houden, de uitwinning door middel van een
openbare verkoop te doen plaatsvinden,
want alle bedingen waarbij de hypothecaire
schuldeiser gemachtigd wordt om zich het
verbonden goed toe te eigenen zijn nietig.
Geen toeeigening. Beding vim eigenmachtige verkoop
Art. 1223. - 1. Alle bedingen, bi] welke de schuld-
eischer gemagtigd zoude worden om zich het gehypo
thekeerde goed toe te eigenen, zijn nietig.
2. Het staat echter den eersten hypothekairen
schuldeischer vrij om bij het vestigen der hypotheek
uitdrukkelijk te bedingen dat, bij gebreke van behoor
lijke voldoening der hoofdsom, of van de betaling der
verschuldigde renten, hij onherroepelijk zal zijn gemag
tigd het vebonden perceel in het openbaar te doen ver-
koopen, ten einde uit de opbrengst te verhalen /.oo wel
de hoofdsom als de renten en de kosten. Dat beding zal
op de openbare registers moeten worden aangeteekend,
en zal de veiling moeten plaats hebben op de wijze als
bij artikel 1255 is voorgeschreven. (B. 1185, lc, 1200 v.,
1231, 5°; Rv. 508 v.; 537f>; 572s; F. 57 v.; A. B. 14; Wet
teboekgestelde luchtvaartuigen art. 15; Pachtwet 56e
sub a\ 56g.)
Voor deze vorm van uitwinning moeten be
paalde onkosten worden gemaakt, terwijl
de door de wet voorgeschreven wijze van
verkoop in het openbaar niet altijd de hoog
ste opbrengst waarborgt. De huurverkoper
is daarentegen eigenaar gebleven; hij kon
de huurkoper, als deze niet aan zijn ver
plichting tot betaling van rente en aflossing
voldeed, met behulp van de huurkoopakte
gemakkelijk tot ontruiming noodzaken en
over het pand opnieuw bij onderhandse ver
koop beschikken. Een tweede factor, die
tot het gebruik maken van de huurkoop
constructie aanleiding gaf, was de omstan
digheid dat de in huurkoop verkochte hui
zen doorgaans oude panden waren, die
voor het normale hypothecaire krediet on
voldoende interessant waren. Ook de boe
renleenbanken en raiffeisenbanken waren
voor de bewoners, die met behulp van huur
koop in het bezit van een woning wilden
komen, doorgaans onbereikbaar.
De gebruikmaking van de huurkoopcon
structie heeft echter aanleiding gegeven
tot een aantal bezwaren.
1. De huurkoper miste iedere zakenrech-
telijke bescherming. Ging de huurverkoper
failliet, dan kon het pand ten behoeve van
diens crediteuren, worden te gelde ge
maakt, zonder dat op de rechten van de
huurkoper acht geslagen behoefde te wor
den. Hem restte slechts een concurrente
vordering tot terugbetaling der in mindering
van de koopprijs verrichte aflossingen.
2. De koopprijs was dikwijls onevenredig
hoog in verhouding tot de waarde van het
pand. De koper realiseerde zich niet, op
welke kosten hem het onderhoud, dat bij
de huurkoopakte voor zijn rekening placht
te worden gebracht, zou kunnen komen te
staan. Daar kwam nog bij, dat vele huur
kopers tot de sociaal-zwakke groeperingen
behoorden; met name gastarbeiders gre
pen dit middel aan om in het bezit van een
woning te komen.
3. Meestal waren de panden, die in huur
koop werden aangeboden, reeds ten tijde
van het aangaan van de overeenkomst hy
pothecair bezwaard voor een schuld van
de huurverkoper. De huurkoper heeft bij
de aflossing van deze hypothecaire schuld
een groot belang, doch kon volgens de
vroegere wetgeving daarop geen invloed
uitoefenen.
Het gebruik van de huurkoopconstructie
was dus voor de huurkoper dikwijls be
zwaarlijk. Dat was echter alleen een uiter
lijk symptoom van een dieperliggend maat
schappelijk probleem, t.w. de woningnood,
die met name in de randstad nog een be
langrijke factor is. Ondertussen moet ook
in sommige steden buiten de randstad het
gebruik van de huurkoopconstructie zijn
voorgekomen.
In Den Haag heeft zich het geval van een
aantal Italiaanse gastarbeiders afgespeeld,
die een groot gedeelte van de koopsom
hadden afbetaald, toen de makelaar van
wie zij het huis hadden gekocht, overleed.
De nalatenschap van de makelaar bleek in
solvent te zijn en werd failliet verklaard.
Voor de gastarbeiders en hun gezinnen
dreigde dit funeste gevolgen te hebben, als
niet een aantal hulpverlenende instanties
het pand uit de boedel met behulp van een
inzamelingsactie voor de gastarbeiders zou
den hebben gekocht.
Al deze bezwaren hebben de wetgever er
toe overgebracht, bij een wet van 1973 een
tijdelijke regeling betreffende huurkoop van
onroerend goed tot stand te brengen.
Wij JULIANA, bij de gratie Gods, Koningin der Neder
landen. Prinses van Oranje-Nassau, enz., enz., enz.
Allen, die deze zullen zien of horen lezen, saluut! doen te
weten:
Alzo Wij in overweging genomen hebben, dat het wenselijk
is een tijdelijke regeling te treffen omtrent de huurkoop van
onroerend goed bestemd of gebruikt tot bewoning;
Zo is het, dat Wij, de Raad van Siate gehoord, en met gemeen
overleg der Staten-Generaal, hebben goedgevonden en verstaan,
gelijk Wij goedvinden en verstaan bij deze:
Artikel 1. 1. Huurkoop in de zin van deze wet is de koop
en verkoop van een onroerend goed voorzover bestemd of
gebruikt tot bewoning, waarbij partijen overeenkomen dat de
koopprijs wordt betaald in termijnen, en dat de eigendoms
overgang eerst zal plaatsvinden na voldoening van twee of
meer termijnen die verschijnen nadat de koper in het genot
van het onroerend goed is gesteld.
Hier zullen eerst de voornaamste bepa
lingen van de Tijdelijke Wet worden uiteen
gezet, en vervolgens de verschilpunten tus
sen huurkoop en hypothecaire financiering.
Ten slotte zullen wij de vraag onder ogen
zien, of huurkoop ook bij onze banken een
rol zal kunnen spelen.
De Tijdelijke Wet is wel als voorlopige wet
telijke maatregel bedoeld, maar hij is niet
tijdgebonden in die zin dat hij op zeker
tijdstip zonder meer buiten werking treedt,
zoals zijn naam mogelijk zou doen vermoe
den. Een definitieve wet wordt momenteel
voorbereid. De hoofdzaken van de nu reeds
ingevoerde wettelijke regeling zijn:
1. De huurkoop moet worden aangegaan
bij authentieke akte. Is de overeenkomst
van huurkoop niet bij authentieke akte aan
gegaan, dan is deze niet zonder meer
krachteloos. De huurkoper heeft dan de
Artikel 2. 1. Huurkoop wordt aangegaan bij authentieke
akte.
2. De notaris is verplicht in de akte te vermelden dat op de
gesloten overeenkomst onder meer van toepassing is de Tijde
lijke wet huurkoop onroerend goed. De notaris is voorts ver
plicht in de akte te vermelden dat op voet van die wet:
a. de huurkoopovereenkomst kan worden overgeschreven
in de openbare registers, bedoeld in artikel 671, eerste lid, van
het Burgerlijk Wetboek;
b. de huurkoper een beroep op de rechter kan doen tot
wijziging van de overeenkomst, indien een wanverhouding
bestaat tussen de verplichtingen en de rechten, welke voor de
huurkoper uit de overeenkomst voortvloeien.
keus, om hetzij de vastlegging van de over
eenkomst door de rechter, hetzij de nietig
verklaring van de overeenkomst te eisen.
De huurverkoper is dus door de overeen
komst van huurkoop gebonden, ook als
deze vormloos tot stand is gekomen. Alleen
als de huurkoper nalaat de vordering tot
vastlegging danwel nietigverklaring van de
overeenkomst in te stellen, komt de huur
verkoper de bevoegdheid toe de ontbinding
van de overeenkomst van huurkoop te vor
deren.
2. De vordering van de huurkoper tot vast
legging van de overeenkomst van huurkoop
leidt ertoe, dat de overeenkomst door de
rechter zelf wordt vastgesteld.
3. Van de notariële akte van huurkoop
moet een taxatie-rapport betreffende het
onroerend goed, opgemaakt door een be
ëdigd makelaar, deel uitmaken. Dit rapport
moet mede een beschrijving en een beoor
deling van de onderhoudstoestand van het
goed bevatten. De makelaar moet door par
tijen in onderling overleg worden aangewe
zen. De kosten van de taxatie komen ten
laste van de verkoper. De notaris mag tot
het verlijden van de notariële akte vari huur
koop pas overgaan als partijen ten minste
een week de tijd hebben gehad om van het
rapport kennis te nemen.
4. Zowel de huurkoper als de huurverkoper
zijn bevoegd om de onder (1) bedoelde no
tariële huurkoopakte of een door de griffier
afgegeven afschrift van het vonnis houden
de schriftelijke vastlegging van de huur
koopovereenkomst in de registers betref
fende onroerend goed te doen overschrij
ven. Door deze overschrijving verkrijgt de
huurkoper een zakelijk recht, dat door hem
aan latere verkrijgers van het goed kan
worden tegengeworpen: bezwaring van het
goed met hypotheken of andere zakelijke
rechten na de dag van overschrijving van
de huurkoopakte werken niet ten nadele
van de huurkoper. Ook tegen de gevolgen
van de faillietverklaring van de huurver
koper is de huurkoper door de overschrij
ving van de huurkoopakte gevrijwaard.
