welke
hypotheek?
In de Consumentengids van
oktober 1973 werden de
resultaten van een onderzoek
naar de goedkoopste vorm van
hypotheken gepubliceerd.
Van drie veel gebruikte
hypotheekvormen - de gewone of
lineaire hypotheek met
risicoverzekering, de
annuïteitenhypotheek met
risicoverzekering en de
hypotheek met gemengde
levensverzekering - werd
onderzocht, welke vorm bij
bepaalde inflatie-percentages
en bij diverse inkomensniveaus,
over de hele looptijd van de
hypotheek tot de geringste lasten
zal leiden.
11
drs. a. j. m. peeters
Enkele uitkomsten van dit onderzoek, dat uitgaat van een
inflatiepercentage van 7 en een hypotheekrente van
8 luiden (de meer geïnteresseerde lezer verwijzen wij
gaarne naar voornoemde Consumentengids):
- bij een belastbaar inkomen tussen 18.000,- en
45.000,- is in de meeste gevallen de annuïteiten
hypotheek het voordeligst;
- bij een belastbaar inkomen van minder dan f 18.000,-
is een gewone hypotheek over de hele looptijd ge
rekend, voordeliger;
- een hypotheek met gemengde levensverzekering blijkt
pas voordelig te worden bij een belastbaar inkomen van
meer dan 45.000,-, mits deze gemengde levensver
zekering ook nog bij een goedkope maatschappij kan
worden afgesloten.
Zonder de waarde van deze berekeningen, welke met be
hulp van een computer werden uitgevoerd, te willen onder
schatten, zouden we toch enkele kanttekeningen (aanvul
lingen) willen plaatsen bij vermeld artikel.
Deze kanttekeningen vloeien voort uit de gebruikte ver
onderstellingen, die hebben geleid tot de constructie van
een standaardgeval. Naast de algemene hypothesen ten
aanzien van een constant blijvend rente- en inflatiepercen
tage en ongewijzigde verzekeringstarieven gedurende de
looptijd van de hypotheek, werden specifieke veronderstel
lingen ten aanzien van de leeftijd van de hypotheekgever,
de looptijd van de hypotheek, de toename van het in
komen, de hoogte van het rentepercentage etc., ingevoerd.
Uit deze reeks van vooronderstellingen blijkt reeds, dat het
niet mogelijk is het grote aantal hypotheekgevers te vat
ten in één standaardgeval, zonder de werkelijkheid geweld
aan te doen.
De hypothekenmarkt valt weliswaar uiteen in een aantal
marktsegmenten, maar binnen zo'n segment treedt dan
weer een grote differentiatie van de vragers naar hypo
thecaire leningen op, welke deels berust op toekomst
verwachtingen van het individu, alsook op beoordeling
van de toekomstige situatie door dat individu. Aldus blijkt
deze retailmarkt een persoonlijke benadering van het
marktsubject te eisen.
Naast deze marktbenadering willen we nog een opmer
king maken over de veronderstellingen ten aanzien van
belastbaar inkomen, inflatie en de looptijd van de hypo
theek. Het zoeken naar de goedkoopste vorm van hypo
theek betekent, dat de hypotheekgever (geldnemer) op
lange termijn (gedurende de looptijd van de hypotheek
30 jaar) het maximale voordeel zou willen trekken van
de aftrekbaarheid van rentekosten en het inflatieniveau.
Wij zijn echter van mening, dat dit bij velen niet voorop
staat. Een enkel voorbeeld moge dit verduidelijken.
Een jonggehuwd echtpaar heeft besloten een huis te
kopen, waartoe het een hypothecaire lening heeft af
gesloten. Voorlopig blijven beiden werken, wat hen in
staat stelt om een extra gedeelte van de hypotheek af te
lossen. Wanneer de vrouw dan na een aantal jaren, om
welke reden dan ook - er komen bijvoorbeeld kinderen
in dit gezin - ophoudt met werken, kunnen enerzijds de
jaarlasten toch goed opgebracht worden, terwijl er ander
zijds nog een redelijk inkomen kan worden besteed.
In een dergelijk geval streeft de hypotheekgever geenszins
naar het maximale voordeel van de aftrekbaarheid van
rentekosten. Wat de goedkoopste vorm van hypotheek is,
valt dan moeilijk te bepalen. Wel kan worden gesteld, dat
de hypotheekgever dan het meest is gebaat met een
hypotheek, waarop hij te allen tijde boetevrij kan aflossen.
In dit verband kan worden opgemerkt, dat de Rabobank-
organisatie duidelijk tegemoet komt aan de wensen van
deze categorie hypotheekgevers.
Samenvattend zouden we kunnen opmerken, dat al de
berekeningen om de goedkoopste vorm van hypotheek te
bepalen slechts zin hebben, wanneer daar in verdiscon
teerd worden de persoonlijke omstandigheden, verwach
tingen en beoordelingen van de hypotheekgever. Dat dit
een complexere materie is dan een enkel standaardgeval
kan aangeven, behoeft niet te worden betwijfeld.
Overigens zouden we nog willen opmerken, dat hoewel de
hypothecaire lening en de overlijdensrisicoverzekering
twee afzonderlijke zaken zijn, ongeacht de kosten op een
dergelijke risicoverzekering ten zeerste aangedrongen
moet worden.
