'Flexibiliteit binnen
aanvaardbare risico's
OpMaat Hypotheek:
De nieuwe OpMaat Hypotheek van de Rabobank is een bijzonder flexibele hy-
potheekvorm. De klant bepaalt grotendeels zélf de voorwaarden. En die zijn tus
sentijds te veranderen. Zo kan de looptijd worden ingekort of verlengd en kan des
gewenst worden gespaard, belegd of voor een combinatie van beide worden geko
zen. De OpMaat Hypotheek bestaat uit een hypothecaire lening en een 'OpMaat
Verzekering'. Met de lening wordt de aankoop van de woning gefinancierd. Over de
lening draagt de koper maandelijks rente af. De lening kan uiteindelijk in één keer
worden afbetaald met de opgebouwde premies die in het kader van de verzekering
zijn betaald. Helemaal afbetalen mag, maar moet niet. Het is net wat de klant wil.
Zo behaalt deze 'maximaal fiscaal voordeel'. De premies zijn door beleggen (via de
Robeco Groep) of sparen uiteindelijk uitgegroeid tot een belastingvrij kapitaal.
De OpMaat Hypotheek sluit volgens Ferd Latour (Marktbewerking en Verkoop
ondersteuning) aan op een groeiende tendens in de markt om te kiezen voor flexi-
biliteit: 'We richten ons voornamelijk op mensen die zich bij de afsluiting van een
hypotheek realiseren dat hun leven en hun financieel gedrag, onderhevig zijn aan
veranderingen. Zij willen op die veranderingen kunnen inspelen. Meer en meer
wordt een hypotheek gezien als een doorlopende financieringsregeling die niet
perse aan het einde van de looptijd moet worden afgelost.'
Latour vindt dat de Rabobank, door de grotere keuzemogelijkheid van de klant,
niet méér risico neemt met hypotheekvormen als die van de OpMaat Hypotheek: 'Er
is immers sprake van een 'saus'van algemene regels, zoals inkomen, lasten, ver
koop- en taxatiewaarde van woningen. Die regels zijn er niet alleen voor de bank,
maar ook voor de klant die immers wil weten hoever zijn financiële polsstok reikt.
Wel kan beleggen risico's met zich meebrengen. In veruit de meeste gevallen kie
zen klanten voor een grote dosis zekerheid, bijvoorbeeld door alles of het grootste
deel van de premie in een aantrekkelijke spaarvorm te beleggen. Tenslotte is er een
groot scala aan verzekeringen die risico's uitsluiten. Binnen die grenzen biedt de
OpMaat Hypotheek alle flexibiliteit.'
het aanbod is momenteel vrij klein.
De woningen gaan als warme brood
jes over de toonbank.'
De relatief hoge prijzen hebben
volgens Paul van de Ven geen verlam
mende werking op de vraag. 'Er zijn
veel 'starters', mensen die voor de
eerste maal een woning willen kopen.
Ook zien we veel tweeverdieners, die
vaak wat ruimere financieringsmoge
lijkheden hebben. Door de lage rente
kunnen de mensen het goed betalen.'
Spanning yan een Spannjng tussen
vraag en aanbod is volgens Van de
Ven maar gedeeltelijk sprake: 'Het
gevaar dat de woningmarkt dreigt in
te storten, is nauwelijks aanwezig.
We zitten in een heel andere en veel
gunstiger economische conjunctuur
dan eind jaren zeventig. De werkloos
heid daalt, de rente zal niet veel stij
gen. Op dit moment bedraagt de
rente op de kapitaalmarkt 6,2 a 6,3
procent. We verwachten dat deze
eind van het jaar stijgt naar zo'n 6,7
procent. Dat is niet vergelijkbaar met
de situatie van toen. Het beleid van
de overheid en dat van de centrale
bank is er nu op gericht de inflatie in
de hand te houden opdat de rente niet
te ver stijgt. Extreme cijfers, calami
teiten daargelaten, hoeven we dus
niet te vrezen.'
Externe factoren, zoals stijgende
gemeentelijke heffingen en de onze
kerheid van het huurwaardeforfait
hebben volgens Paul van de Ven
slechts een marginale invloed op de
stabiele woningmarkt: 'Een hoger
huurwaardeforfait als gevolg van de
waardestijging van de woningen
wordt voor een deel gecompenseerd
door een verlaging van de forfaittarie-
prijzen zakken, al een behoorlijke
waardestijging genoten. Het gaat er
ook om met welke filosofie je koopt.
Je moet niet verwachten dat je over
een jaar je huis met een behoorlijke
winstmarge verkoopt. Dan koop je ri
sico. Maar als je langer in een koop
woning wilt blijven wonen, dan zijn
de voorwaarden op dit moment gun
stig. Zeker wanneer je de rente over
een langere tijd vastzet.' Van de Ven
voorspelt wel meer 'rust' op de
markt. 'Nu moet je als koper snel be
slissen. De vraag is immers enorm.
Als de rente wat oploopt, komt er
meer rust. De markt stabiliseert zich.'
Nieuwbouwmarkt De risico's op de
nieuwbouwmarkt zijn groter. Van de
Ven: 'Niet zozeer voor de koper maar
ven. Hetzelfde geldt voor de gemeen
telijke belastingen. Uiteindelijk zullen
de lasten iets hoger zijn, maar dat
maakt de huizen niet onbetaalbaar
voor degenen die er wonen. Ze bedra
gen slechts een fractie van de totale fi
nancieringslasten van een woning.'
Zekerheid Qp jjj. mornent een huis
kopen, hoeft volgens Van de Ven dus
helemaal geen onbezonnen daad te
zijn. 'Vergelijk het met het huren van
een woning. Daar heb je te maken
met vrij onvoorspelbare huurstijgin-
gen van drie a vier procent per jaar.
Huursubsidie verandert daar weinig
aan. Kopen daarentegen stabiliseert
de lasten, zeker als je de rente voor
een langere periode vastzet. Je koopt
als het ware zekerheid.' Zelfs als de
huizenprijzen plotsklaps met tien pro
cent zouden zakken, is het leed te
overzien, ondanks de ongetwijfeld
grote koppen in de krant over een 'in
stortende huizenmarkt'.
Van de Ven: 'De meeste woningbe
zitters hebben, op het moment dat de
eerder voor de bouwer of projectont
wikkelaar. Door de hoge grond- en
bouwkosten worden er op dit mo
ment veel dure nieuwbouwwoningen
opgeleverd. Bij de huidige lage rente
worden deze woningen gemakkelijk
verkocht. Als de rente echter stijgt en
er in sommige gebieden, bijvoorbeeld
rond de grote steden, ineens veel wo
ningen worden opgeleverd, bestaat er
gevaar voor prijsdalingen. Bouwers
en projectontwikkelaars moeten ech
ter van hun woningen af. Dit kan de
lokale prijsdruk vergroten.'
Niet alleen de door Van de Ven ge
schetste ontwikkelingen op de huizen
markt, maar ook oversluitingen heb
ben ertoe geleid dat de hypotheek
markt een enorme vlucht heeft
genomen. Daarvan profiteert ook de
Rabobank. Anders dan vele andere
banken en hypotheekverstrekkers
brengt de Rabobank hypotheken gro
tendeels zelf aan de man. Tussen vijf
tien en twintig procent van de hypo
theken wordt afgesloten via inter
mediairs zoals makelaars, zelfstandige