'Flexibiliteit binnen aanvaardbare risico's OpMaat Hypotheek: De nieuwe OpMaat Hypotheek van de Rabobank is een bijzonder flexibele hy- potheekvorm. De klant bepaalt grotendeels zélf de voorwaarden. En die zijn tus sentijds te veranderen. Zo kan de looptijd worden ingekort of verlengd en kan des gewenst worden gespaard, belegd of voor een combinatie van beide worden geko zen. De OpMaat Hypotheek bestaat uit een hypothecaire lening en een 'OpMaat Verzekering'. Met de lening wordt de aankoop van de woning gefinancierd. Over de lening draagt de koper maandelijks rente af. De lening kan uiteindelijk in één keer worden afbetaald met de opgebouwde premies die in het kader van de verzekering zijn betaald. Helemaal afbetalen mag, maar moet niet. Het is net wat de klant wil. Zo behaalt deze 'maximaal fiscaal voordeel'. De premies zijn door beleggen (via de Robeco Groep) of sparen uiteindelijk uitgegroeid tot een belastingvrij kapitaal. De OpMaat Hypotheek sluit volgens Ferd Latour (Marktbewerking en Verkoop ondersteuning) aan op een groeiende tendens in de markt om te kiezen voor flexi- biliteit: 'We richten ons voornamelijk op mensen die zich bij de afsluiting van een hypotheek realiseren dat hun leven en hun financieel gedrag, onderhevig zijn aan veranderingen. Zij willen op die veranderingen kunnen inspelen. Meer en meer wordt een hypotheek gezien als een doorlopende financieringsregeling die niet perse aan het einde van de looptijd moet worden afgelost.' Latour vindt dat de Rabobank, door de grotere keuzemogelijkheid van de klant, niet méér risico neemt met hypotheekvormen als die van de OpMaat Hypotheek: 'Er is immers sprake van een 'saus'van algemene regels, zoals inkomen, lasten, ver koop- en taxatiewaarde van woningen. Die regels zijn er niet alleen voor de bank, maar ook voor de klant die immers wil weten hoever zijn financiële polsstok reikt. Wel kan beleggen risico's met zich meebrengen. In veruit de meeste gevallen kie zen klanten voor een grote dosis zekerheid, bijvoorbeeld door alles of het grootste deel van de premie in een aantrekkelijke spaarvorm te beleggen. Tenslotte is er een groot scala aan verzekeringen die risico's uitsluiten. Binnen die grenzen biedt de OpMaat Hypotheek alle flexibiliteit.' het aanbod is momenteel vrij klein. De woningen gaan als warme brood jes over de toonbank.' De relatief hoge prijzen hebben volgens Paul van de Ven geen verlam mende werking op de vraag. 'Er zijn veel 'starters', mensen die voor de eerste maal een woning willen kopen. Ook zien we veel tweeverdieners, die vaak wat ruimere financieringsmoge lijkheden hebben. Door de lage rente kunnen de mensen het goed betalen.' Spanning yan een Spannjng tussen vraag en aanbod is volgens Van de Ven maar gedeeltelijk sprake: 'Het gevaar dat de woningmarkt dreigt in te storten, is nauwelijks aanwezig. We zitten in een heel andere en veel gunstiger economische conjunctuur dan eind jaren zeventig. De werkloos heid daalt, de rente zal niet veel stij gen. Op dit moment bedraagt de rente op de kapitaalmarkt 6,2 a 6,3 procent. We verwachten dat deze eind van het jaar stijgt naar zo'n 6,7 procent. Dat is niet vergelijkbaar met de situatie van toen. Het beleid van de overheid en dat van de centrale bank is er nu op gericht de inflatie in de hand te houden opdat de rente niet te ver stijgt. Extreme cijfers, calami teiten daargelaten, hoeven we dus niet te vrezen.' Externe factoren, zoals stijgende gemeentelijke heffingen en de onze kerheid van het huurwaardeforfait hebben volgens Paul van de Ven slechts een marginale invloed op de stabiele woningmarkt: 'Een hoger huurwaardeforfait als gevolg van de waardestijging van de woningen wordt voor een deel gecompenseerd door een verlaging van de forfaittarie- prijzen zakken, al een behoorlijke waardestijging genoten. Het gaat er ook om met welke filosofie je koopt. Je moet niet verwachten dat je over een jaar je huis met een behoorlijke winstmarge verkoopt. Dan koop je ri sico. Maar als je langer in een koop woning wilt blijven wonen, dan zijn de voorwaarden op dit moment gun stig. Zeker wanneer je de rente over een langere tijd vastzet.' Van de Ven voorspelt wel meer 'rust' op de markt. 'Nu moet je als koper snel be slissen. De vraag is immers enorm. Als de rente wat oploopt, komt er meer rust. De markt stabiliseert zich.' Nieuwbouwmarkt De risico's op de nieuwbouwmarkt zijn groter. Van de Ven: 'Niet zozeer voor de koper maar ven. Hetzelfde geldt voor de gemeen telijke belastingen. Uiteindelijk zullen de lasten iets hoger zijn, maar dat maakt de huizen niet onbetaalbaar voor degenen die er wonen. Ze bedra gen slechts een fractie van de totale fi nancieringslasten van een woning.' Zekerheid Qp jjj. mornent een huis kopen, hoeft volgens Van de Ven dus helemaal geen onbezonnen daad te zijn. 'Vergelijk het met het huren van een woning. Daar heb je te maken met vrij onvoorspelbare huurstijgin- gen van drie a vier procent per jaar. Huursubsidie verandert daar weinig aan. Kopen daarentegen stabiliseert de lasten, zeker als je de rente voor een langere periode vastzet. Je koopt als het ware zekerheid.' Zelfs als de huizenprijzen plotsklaps met tien pro cent zouden zakken, is het leed te overzien, ondanks de ongetwijfeld grote koppen in de krant over een 'in stortende huizenmarkt'. Van de Ven: 'De meeste woningbe zitters hebben, op het moment dat de eerder voor de bouwer of projectont wikkelaar. Door de hoge grond- en bouwkosten worden er op dit mo ment veel dure nieuwbouwwoningen opgeleverd. Bij de huidige lage rente worden deze woningen gemakkelijk verkocht. Als de rente echter stijgt en er in sommige gebieden, bijvoorbeeld rond de grote steden, ineens veel wo ningen worden opgeleverd, bestaat er gevaar voor prijsdalingen. Bouwers en projectontwikkelaars moeten ech ter van hun woningen af. Dit kan de lokale prijsdruk vergroten.' Niet alleen de door Van de Ven ge schetste ontwikkelingen op de huizen markt, maar ook oversluitingen heb ben ertoe geleid dat de hypotheek markt een enorme vlucht heeft genomen. Daarvan profiteert ook de Rabobank. Anders dan vele andere banken en hypotheekverstrekkers brengt de Rabobank hypotheken gro tendeels zelf aan de man. Tussen vijf tien en twintig procent van de hypo theken wordt afgesloten via inter mediairs zoals makelaars, zelfstandige

Rabobank Bronnenarchief

blad 'RaboMagazine' | 1996 | | pagina 20