Vastgoedsector moet ook met
'zwaar weer' kunnen rekenen
Bedrijven
'We financieren geen dooie stenen,
we financieren klanten'
Bouwen is booming. Dat blijkt wel uit het getouwtrek
om het Bouwfonds Nederlandse Gemeenten. De oorspron
kelijke sociale doelstelling van BNG lijkt zelfs plaats te
maken voor commerciële ambities richting Europese
ontwikkelaar en financier van vastgoed. In deze business
maakt ogenschijnlijk niemand zich zorgen over een
krimpende markt. Toch houdt de Rabobank rekening
met een kentering.
In vastgoedkringen wordt
het in elkaar klappen van
de markt, eind jaren ze
ventig, nog steeds als trauma
tisch ervaren. "En omdat
een ezel zich maar zelden
tweemaal aan dezelfde steen
stoot", zegt Jan van Keme-
nade, clustermanager bij
Rabobank Nederland, "han
teren we een stringent finan
cieringsbeleid. Zo kunnen
we zorgvuldig omgaan met
de risico's."
Daar is volgens hem en bouw
adviseur Cor van Eggelen
al enige tijd aanleiding toe.
"Toenemende concurrentie
maakt het op een krimpende
vastgoedmarkt gevaarlijker.
Aannemers werken met
smalle marges, projectont
wikkelaars gaan steeds meer
speculeren. Als op die krim
pende markt de rente verder
stijgt, kan het voor alle par
tijen wel eens zwaar weer
worden. Dit is nu eenmaal
een superconjuncturele markt."
Van Kemenade: "Er zit veel
lucht in. Bankpresidenten
Wellink en Greenspan, maar
ook de Nederlandse rege
ring, waarschuwen er niet
voor niets voor."
Koude kermis
"Bovendien", vervolgt Van
Kemenade, "kun je, als je
als bank in het projectrisico
participeert, van een koude
kermis thuiskomen. Want er
kan veel mis gaan.
Gemeentelijke regelingen die
wijzigen, tijdrovende be-
Rabokrant Extra
zwaarprocedures, onduide
lijkheid over oplevering en
planning, kopers die een
rechtszaak aanspannen. Kijk
naar Vinex-locatie Saendelft,
waar huizen gesloopt of niet
gebouwd worden vanwege
bezwaarprocedures. Om het
evenwichtige benadering
van de debiteuren- en pro
jectrisico's." Hij, Van
Kemenade en hun collega's
proberen dat percentage zo
hoog mogelijk te houden.
Ze doen dat samen met de
lokale banken veelal letter
lijk, op locatie: "Met onze
laarzen in de modder."
Dooie stenen
Binnen de vaderlandse bouw
wereld heeft de Rabobank
het grootste marktaandeel
als financier. Van Kemenade:
"We financieren geen dooie
stenen, we financieren klan
ten. For better and for worse."
Er wordt gekeken naar de
risicoprofielen van het pro
sprekend niet door. Omdat
zij niet alleen het project
maar ook de klant mee
weegt, onderscheidt de
Rabobank zich van andere
banken, stelt Van Eggelen.
"Wij kiezen nadrukkelijk
voor een klantbenadering."
Sinds Nederland Vinex-loca-
ties kent, wordt het land
overspoeld met grondaanko
pen. Het lijkt wel of specu-
rentieslag ontstaan die de
prijzen steeds verder op
drijft. Reden waarom de po
litiek de speculatieve winsten
op grond wil aanpakken.
Ook beleggingsvastgoed
wordt volgens Van
Kemenade sterk beïnvloed
door de nieuwe belasting
plannen. De forfaitaire ren
dementsheffing over het net
tovermogen stimuleert veel
lanten ervan uitgaan dat er
vroeg of laat overal wordt
gebouwd. Ook projectont-
De vastgoedmarkt is een superconjuncturele markt.
over tegengestelde ontwik
kelingen, zoals de aanleg
van Vinex-locaties versus de
hang naar platteland en bin
nenstedelijke vernieuwing,
maar niet te hebben."
Het is overigens niet zo dat
lokale banken nu in groten
getale onaanvaardbare risi
co's lopen. Van Eggelen:
"Bijna driekwart van de
aanvragen op vastgoedge-
bied wordt gehonoreerd,
omdat we uitgaan van een
ject én de debiteur, zoals de
klant in vaktermen heet.
Zijn beide voldoende, dan
staat niets financiering in de
weg. Wordt één van de twee
als onvoldoende beoordeeld,
dan kan er bijvoorbeeld via
Rabo Vastgoed BV of een
voorwaardelijke financie
ring nog tot zaken worden
gekomen. Komen zowel het
project als de klant niet
goed uit de analyses, dan
gaat de financiering vanzelf-
wikkelaars zijn creatief en
lucratief bezig. Ze kopen
oude ziekenhuizen, voorma
lige kloosters en kazernes op
of grond van boeren, om er
hun plannen te realiseren.
Volgens Van Eggelen sturen
sommigen daar voormalige
agrariërs voor op pad.
Anderen laten studenten de
kentekens van potentiële ko
pers noteren, om te zien wie
er nog meer 'in de markt' is.
Inmiddels is er een concur-
DGA's en beleggers hun
vastgoedactiviteiten uit te
bouwen of te reorganiseren.
"De vraag naar aflossings-
vrije financieringen zal toe
nemen. Daarnaast wordt de
belangstelling voor beleg
gingsvastgoed vaak ingege
ven door waardegroei, ofte
wel indirect rendement.
Maar ook hier speelt con
junctuurgevoeligheid. Denk
maar eens aan de invloed
van koopkracht, werkgele
genheid en rente. Door hun
grote effect op de cashflow
kunnen die fenomenen de
waarde direct beïnvloeden."
Ravijn
Het speelveld overziend,
raden Van Eggelen en Van
Kemenade adviseurs van
banken aan om ter voorbe
reiding op hun adviesge-
sprekken circulaire 54/239
'regeling financiering beleg
gingspanden' op de Website
Bedrijven te lezen. Ook het
'Hulpmiddel Projectont
wikkeling Vastgoed' is daar
te vinden bij de branche-in
formatie Rabobank. "We
proberen het evenwicht te
bewaren tussen commerciële
belangen en specifieke risi
co's. Aan de rand van het
ravijn groeien de mooiste
bloemen, maar we storten
liever niet in de diepte bij
het plukken."
