E
«VAN"
52 Rabobank Groep jaarverslag 2005
Kernactiviteiten 53
Via de lokale banken komt Rabo Vastgoed regelmatig in contact met
partijen voor vastgoedprojecten. De koopwoningen uit deze projecten
worden vervolgens weer grotendeels gefinancierd door de lokale banken.
FGH Bank werkt samen met vermogensbeheerder Schretlen Co en de
lokale banken in het plaatsen van vastgoedmaatschappen en CV's
(commanditaire vennootschappen).
FGH Bank
FGH Bank is specialist in de financiering van commercieel vastgoed.
Met een landelijk dekkend kantorennetwerk richt de bank zich primair op
institutionele en particuliere beleggers in commercieel vastgoed en op
bouwondernemingen en projectontwikkelaars. FGH Bank richt zich met
haar dochter de Nederlandse Hypotheekbank via lokale intermediairs
op de financiering van vastgoed voor kleinzakelijk gebruik (hoofdzakelijk
winkels en bedrijfsruimten).
FGH Bank heeft een uitstekend jaar achter de rug. Na 2004 realiseerde
de bank wederom een recordproductie van EUR 2,7 miljard. De krediet
portefeuille van FGH Bank nam hierdoor toe met 16% tot EUR 7,8 (6,7)
miljard. De aflossingen in het verslagjaar bedroegen EUR 1,4 miljard en
waren, in vergelijking met voorgaande jaren, relatief hoog. Dit heeft
vooral te maken met de toegenomen concurrentie. Hierdoor lag het
aantal oversluitingen hoger. Van de kredietportefeuille bestaat circa 71%
uit beleggingsfinancieringen.
Van het restant van de kredietportefeuille heeft 10% betrekking op
zakelijk eigen gebruik, 6% op uitpondfinancieringen, 7% op bouw
en grondfinanciering en 6% op overige kredietverlening (woning- en
handelsfinanciering).
FGH Bank biedt naast vastgoedfinancieringen ook andere diensten aan.
Zo kan de klant bij FGH Vastgoed Expertise terecht voor advies, porte
feuilleanalyse, marktonderzoek en planbeoordeling, en taxaties van
commercieel vastgoed. Vooral de taxatieopdrachten namen het afgelo
pen jaar sterk toe.
FGH Asset Management acquireert Nederlands vastgoed en beheert
vastgoedfondsen en -objecten. De belangstelling voor vastgoedfondsen
Uitsplitsing naar type financiering ultimo 2005
Beleggingsfinancieringen
71%
Zakelijk eigen gebruik
10%
Bouw- en grondfinanciering
7%
Uitpondfinancieringen
6%
Overig
6%
(CV's) was in 2005 wederom groot. Het aanbod van kwalitatief hoog
waardige vastgoedobjecten is echter schaars wat tot voorzichtigheid
noopt. Het behaalde rendement op de vastgoed-CV's lag tot op heden,
mede dankzij de strenge selectie van vastgoedobjecten, op of boven
het gebudgetteerde rendement. Mede in het belang van de klant wil
FGH Asset Management onverminderd vasthouden aan de hoge
kwaliteitscriteria voor deze beleggingsconstructies.
Rabo Vastgoed
Rabo Vastgoed behoort tot de grootste woningbouwontwikkelaars van
Nederland. Daarnaast participeert zij ook in toenemende mate in de
binnenstedelijke herontwikkeling en in de ontwikkeling van winkelcentra.
Rabo Vastgoed is de afgelopen jaren fors gegroeid. Om dichtbij de klan
ten te blijven, zijn in het verslagjaar vijf nieuwe business units gevormd
die in de regionale markten opereren. Rabo Vastgoed ontwikkelt projec
ten waarin de mens centraal staat, met oog voor de omgeving en van
uit het perspectief van maatschappelijk verantwoord ondernemen.
In 2005 groeide de grondportefeuille met 210 hectare tot 2.000 (1.790)
hectare. Deze portefeuille heeft een potentie van 32 duizend woningen
en 721 duizend m2 bedrijfsruimte. Het aantal verkochte woningen
bedroeg 1.767 (1.144), wat overeenkomt met een marktaandeel van ruim
5% voor projectmatige koopwoningen. De orderportefeuille, bestaande
uit goedgekeurde en lopende projecten op het gebied van woning
bouw en bedrijfsruimte, nam met 7% toe tot EUR 3,8 (3,6) miljard.
De stijging is vooral te danken aan de toegenomen vraag uit de woning
bouw. De portefeuille voor bedrijfsruimte daalde omdat Rabo Vastgoed
zeer terughoudend opereert in de moeilijke kantorenmarkt.
Groei op het terrein van binnenstedelijke herontwikkeling vormt voor
Rabo Vastgoed een belangrijke nieuwe activiteit. In 2005 kwamen de
eerste grotere projecten van de grond. Met de gemeente Den Haag is
overeenstemming bereikt over de herontwikkeling van het Binckhorst-
gebied, dat met een oppervlakte van 125 hectare een potentie heeft
van circa 6 duizend woningen en 15 duizend m2 commercieel vastgoed.
In Amsterdam is samen met woningbouwcorporaties het Stedenfonds
opgericht. Dit fonds van EUR 275 miljoen, waarin institutionele beleg
gers voor 85% participeren, biedt de mogelijkheid om rechtstreeks te
investeren in door Rabo Vastgoed ontwikkelde huurwoningen in het
middensegment in geselecteerde gebieden in Amsterdam.
Met de bouw van City Campus MAX in Utrecht helpt Rabo Vastgoed mee
aan de doorstroming van studentenhuisvesting. Door kostenbewust te
ontwerpen kan Rabo Vastgoed betaalbare en zelfstandige woonruimte
aanbieden aan studenten. City Campus MAX zal bestaan uit circa duizend
woningen met daarnaast extra voorzieningen zoals een wasserette en
sportfaciliteiten. De bouw zal in 2006 starten en het project wordt naar
verwachting eind 2008 opgeleverd.
Financieel
Nettowinst +22%
Met de vastgoedactiviteiten werd in 2005 een nettowinst van EUR 78
(64) miljoen gerealiseerd, een stijging met 22%. De enorme groei die de
vastgoeddivisie het afgelopen verslagjaar doormaakte, vertaalde zich in
zowel hogere baten als lasten. De baten namen met 19% toe tot
EUR 150 (126) miljoen. Het renteresultaat steeg met EUR 20 miljoen tot
EUR 96 miljoen dankzij de sterke groei van de kredietportefeuille
De rentemarge bleef nagenoeg gelijk, mede dankzij het hogere bedrag
aan aflossingen waarvoor ook een vergoeding werd betaald door de
klanten. De overige baten stegen met 8% tot EUR 54 (50) miljoen.
Onder deze post vallen onder meer de lease- en huuropbrengsten en
projectresultaten.
De bedrijfslasten stegen met 28% tot EUR 41 (32) miljoen. De personeels
kosten namen onder meer door een hogere bezetting en hogere
pensioenlasten toe met EUR 5 miljoen tot EUR 25 miljoen. De overige
bedrijfslasten stegen met EUR 4 miljoen tot EUR 16 miljoen als gevolg
van de sterke autonome groei die de vastgoeddivisie realiseerde.
Het afgelopen jaar is met name meer geïnvesteerd in de backoffice.
Het bedrijfsresultaat vóór belastingen nam met 15% toe tot EUR 108
(94) miljoen.
Ambities en vooruitzichten voor 2006
De vooruitzichten voor de woningmarkt zijn positief. Wel bestaat het
risico dat de rente omhoog gaat wat een negatieve invloed kan hebben
op het prijsniveau en de doorstroming. De Rabobank Groep verwacht
dat 2006 een lastig jaar zal worden voor de markt van commercieel
vastgoed. De voorspelde economische groei zal onvoldoende zijn om
de huidige overcapaciteit in de kantorenmarkt te absorberen.
In de ontwikkelingsmarkt zal de nadruk vooral liggen op de binnen
stedelijke herontwikkeling en groei in de randstedelijke gebieden.
Voor vastgoedfinancieringen zal de druk op de marges aanhouden.
Getracht wordt dit te compenseren door verdere groei. Ook zullen
voorzichtige stappen worden gezet in het opzetten van complexe
financieringsstructuren.
Voor meer informatie
www.rabovastgoed.nl en www.fghbank.nl
Resultaten
2005
2004
Mutatie
Rente
96
76
26%
Overige baten
54
50
8%
Totale baten
150
126
19%
Personeelskosten
25
20
25%
Overige bedrijfslasten
16
12
33%
Totale bedrijfslasten
41
32
28%
Brutoresultaat
109
94
16%
Waardeveranderingen
1
Bedrijfsresultaat vóór belastingen
108
94
15%
Nettowinst
78
64
22%
Overige gegevens
31-dec-05
31-dec-04
Kredietportefeuille (in miljarden euro's)
7,8
6,7
16%
Grondportefeuille (in hectares)
2.000
1.790
12%
Aantal fte's
331
291
14%
