Financieel
Ambities en vooruitzichten voor 2005
54 Rabobank Groep jaarverslag 2004
FGH Bank
FGH Bank is gespecialiseerd in het financieren van commercieel vast
goed. Met haar landelijk dekkende kantorennetwerk opereert de bank
niet alleen dicht bij de klant maar daardoor is ze ook goed op de
hoogte van de regionale en lokale ontwikkelingen. FGH Bank richt zich
primair op institutionele en particuliere beleggers in commercieel vast
goed en op projectontwikkelaars. Begin 2004 nam FGH Bank De Lage
Landen Vastgoedfinanciering over van De Lage Landen.
FGH Bank realiseerde een recordproductie van EUR 2,4 miljard ondanks
het feit dat het aantal transacties in 2004 in de totale markt in Nederland
niet bijzonder hoog was vanwege het schaarse aanbod van hoogwaardig
vastgoed. De kredietportefeuille van FGH Bank nam in het verslagjaar
met EUR 2,4 miljard toe tot EUR 6,5 (4.1) miljard. Hiervan is EUR 1,1 miljard
afkomstig van De Lage Landen Vastgoedfinanciering. Op het gebied
van projectfinancieringen bleef de groei achter, omdat er in 2004 als
gevolg van de marktsituatie weinig projecten werden ontwikkeld.
Circa 69% van de portefeuille van FGH Bank heeft betrekking op
beleggingsfinancieringen, 10% op financieringen voor zakelijk eigen
gebruik, 8% op uitpondfinancieringen en 13% op overige krediet
verlening (project-, grond- en handelsfinancieringen).
1 Uitsplitsing naar type financiering 1
Beleggingsfinancieringen 69%
Zakelijk eigen gebruik 10%
ÜiQ ^Prefinancieringen 8%
M Overig 13%
Rabo Vastgoed
Rabo Vastgoed is de vastgoedontwikkelaar van de Rabobank Groep.
Dankzij een goede samenwerking met overheden, bouwondernemers
woningbouwcorporaties en andere stakeholders heeft Rabo Vastgoed'
haar activiteiten de afgelopen jaren sterk weten uit te breiden. Zo is de
grondportefeuille van het bedrijf gegroeid van 740 hectare in 2001 tot
1.790 hectare in 2004. Rabo Vastgoed koopt de grond om een strategi
sche positie op te bouwen voor toekomstige projecten. Door regionali
sering is het werkterrein van Rabo Vastgoed vergroot van de Randstad
tot heel Nederland. Hierdoor is een sterke groei gerealiseerd. De grond-
portefeuille heeft een potentie van 28.675 woningen en 915.000 m2
bedrijfsruimte. Dit zijn stijgingen van respectievelijk 38% en 12% ten
opzichte van 2003. De omzet van Rabo Vastgoed steeg in 2004 met 7%
tot EUR 283 (264) miljoen. De orderportefeuille, bestaande uit goedge
keurde en lopende projecten, nam met 9% toe tot EUR 3,6 (3,3) miljard
De ontwikkelingsportefeuille bestaat uit meer dan 11.000 woningen en
254.000 m2 bedrijfsruimte. Het aantal verkochte woningen daalde met
ruim 600 tot 1.144. Dit is een incidentele daling die samenhangt met
de opbouw van de portefeuille. In 2005 zal de woningverkoop naar ver-
wachting weer op het niveau van 2003 liggen.
Grondportefeuille
hectare
2002
De dienstverlening van FGH Bank beperkt zich niet alleen tot het
financieren van vastgoed. Voor zaken als advies, portefeuille-analyse,
marktonderzoek en planbeoordeling en voor taxaties op het gebied van
commercieel vastgoed kan de klant terecht bij FGH Vastgoed Expertise.
FGH Asset Management acquireert Nederlands vastgoed en beheert
vastgoedfondsen en -objecten. FGH Asset Management is inmiddels
betrokken bij zes particuliere fondsen, waaronder CV Winkelcentrum
Ypenburg. Dit fonds is in samenwerking met Schretlen Co in het
najaar van 2004 bij circa 800 particuliere beleggers geplaatst. Het win
kelcentrum is ontwikkeld door de ontwikkelingscombinatie 'RaFo VOF',
bestaande uit Rabo Vastgoed (woningen) en Foruminvest BV (winkels).
Woningbouw met inspraak van lokale bevolking
Rabo Vastgoed ontwikkelt projecten met oog voor de omgeving. Het
bedrijf wil woningen ontwikkelen op plaatsen die aantrekkelijk en veilig
zijn en waarover de gebruikers langjarig enthousiast blijven. Om dit te
bereiken werkt Rabo Vastgoed nauw samen met de lokale Rabobanken.
Door goed te luisteren naar de behoeften en wensen van leden en
klanten van de lokale banken en via het meedoen aan gemeentelijke
prijsvragen heeft Rabo Vastgoed de afgelopen jaren een aantal fraaie
woningprojecten kunnen afronden. Naast koopwoningen ontwikkelt
Rabo Vastgoed ook (sociale) huurwoningen in overleg met of in
opdracht van beleggers en woningcorporaties.
Kernactiviteiten 55
Het vastgoedbedrijf van de Rabobank Groep realiseerde in 2004 een
bedrijfsresultaat vóór belastingen van EUR 85 miljoen. Door de over
name van FGH Bank in oktober 2003 is een goede resultaatvergelijking
niet mogelijk. Dankzij het uitstekende jaar voor FGH Bank was er sprake
van een hoog aantal nieuw verstrekte leningen en Rabo Vastgoed
rondde met succes een aantal projecten af. Daardoor steeg het rente
resultaat, waarin ook het projectresultaat is verantwoord. De baten, die
voor meer dan 90% bestaan uit renteresultaat, bedroegen EUR 117 mil
joen. De bedrijfslasten kwamen in het verslagjaar uit op EUR 32 miljoen.
IFRS
De nieuwe richtlijnen voor de jaarverslaggeving hebben vooralsnog een
gering effect op de resultaten van FGH Bank. Het is nog onduidelijk hoe
de markt zal reageren op de gewijzigde jaarverslaggevingsregels inzake
leasing en huur en welke effecten dit mogelijk zal hebben op de resul
taatontwikkeling van FGH Bank.
De grondposities van Rabo Vastgoed zullen ook onder IFRS gewaar
deerd worden op verkrijgingswaarde. De volatiliteit van het resultaat
van Rabo Vastgoed zou zelfs kunnen afnemen. Dit heeft te maken met
het grote projectmatige karakter van de activiteiten. In plaats van de
resultaten pas te nemen bij oplevering van het project zullen onder IFRS
de resultaten gerelateerd worden aan de voortgang van het project.
De Rabobank Groep is gematigd positief over de vastgoedmarkt in
2005. Zelfs in tiiden van economische laagconjunctuur is sprake van
een dynamische markt. Dat is in alle deelsegmenten zichtbaar. De vraag
naar kwalitatief hoogwaardig vastgoed zal onveranderd hoog blijven,
terwijl het aanbod daarvan ver achterblijft bij de vraag. Daardoor vinden
er relatief weinig transacties plaats en komen de beleggingsfinancie
ringen onder druk te staan. Hetzelfde geldt voor de vastgoedfondsen,
die ook een vraag naar kwalitatief hoogwaardig vastgoed genereren.
Vanwege het verwachte economisch herstel zullen de bouwactivitei
ten in de tweede helft van 2005 aantrekken. Daardoor kunnen ook de
projectfinancieringen toenemen. Ondanks de stabiele huizenprijzen zal
de woningmarkt naar verwachting verder groeien. FGH Bank heeft zich
dan ook tot doel gesteld zich in 2005 meer te gaan richten op woning
bouwcorporaties. De Rabobank Groep wil in 2005 haar marktpositie in
vastgoed verstevigen en streeft naar een resultaatsverbetering van 15%.
www.rabovastgoed.nl en www.fgh.nl
Resultaten (in miljoenen euro's)
2004
2003
Mutatie
Rente
110
23
Overige baten
7
9
Totale baten
117
32
Personeelskosten
20
4
Andere bedrijfslasten
12
5
Totale lasten
32
9
Brutoresultaat
85
23
Waardeveranderingen van vorderingen
Bedrijfsresultaat vóór belastingen
85
23
Overige gegevens
Kredietportefeuille (in miljarden euro's)
6,5
4,1
58%
Grondportefeuille (in hectare)
1.790
1.694
6%
Aantal fte's
291
225
29%
