Directieverslag
afgelopen jaren is in 2001 fors afgeremd. Het consumenten
vertrouwen is gedaald, maar de werkloosheid bleef laag, wat
een gunstige uitwerking had op de koopbereidheid en op het
niveau van de bestedingen. Op de retailmarkt was op de
beste Al-locaties sprake van een ware strijd om ruimte en
als gevolg daarvan sterk stijgende prijzen. In 2001 is er meer
rust gekomen op de markt en hebben de prijzen zich op een
hoger evenwichtsniveau kunnen stabiliseren. Vooral de
winkeliers in de kleinere wijkwinkelcentra en de aanloop-
routes van de stadscentra zullen de komende jaren moeten
bewijzen of ze kunnen overleven bij een lagere groei van de
bestedingen. De invoering van de euro zal een verdere
internationahsering in Europa stimuleren. Dit zal - na de
huidige verruiming van het aanbod - op lange termijn leiden
tot een verdere toename van de toetreding van buitenlandse
ketens en de huurprijsniveaus op Al-locaties. De huurprijs
niveaus zijn de afgelopen jaren ook in minder aantrekkehjke
steden op Al-locaties gestegen. Op deze locaties verwachten
wij een lichte correctie van de prijzen.
BED RUFS RUIMTE MARKT
De verzadiging van de bedrijfsruimtemarkt in 2000 heeft
zich in 2001 verder doorgezet. Door de internationale
economische teruggang zijn de industriële productie, de
investeringen en de groei van de export in Nederland gedaald.
Daarnaast zijn voorraden van bedrijven in 2001 sterk
teruggedrongen. Het gevolg is een verslechtering van de
situatie in de transportsector en een verminderde behoefte
aan opslagruimte. In de bestaande voorraad is de leegstand
het afgelopen jaar dan ook toegenomen. Dit aanbod is in veel
gevallen slecht te verhuren en herontwikkeling is op vele
plaatsen noodzakelijk, met name op de oudere bedrijven
terreinen. Met de toenemende hoogwaardigheid van de
activiteiten zal de kwaliteit van bedrijfsruimte verder stijgen
en de grenzen met kantoorruimte verder vervagen. De
toenemende schaarste en daarmee stijging van de prijzen
van grond en de hoge kosten van herontwikkeling zullen de
huurprijzen opstuwen. Voor het jaar 2002 zal de focus bij
bedrijven echter meer liggen op herstructurering en kosten
reductie, waardoor uitbreidingen en verhuizingen worden
uitgesteld. De huurprijzen zullen hierdoor stabiel blijven.
BELEGGINGSMARKT
De gestegen rendementen weerspiegelen de afwachtende
houding van vastgoedbeleggers en de toegenomen
onzekerheid omtrent de nabije toekomst. De enorme
buitenlandse investeringen in Nederlands vastgoed in de
afgelopen jaren betreft in de regel geen beleggers met
vluchtig kapitaal, maar beleggers met een lange termijn
horizon. FGH Bank verwacht dat de rendementen in 2002
verder onder opwaartse druk zullen staan. De renteniveaus
zijn laag en deze zullen, zo is onze verwachting, niet
structureel stijgen. Kansen op cashflowproblemen worden
hierdoor verkleind.
VASTGOEDFINANCIERING
In 2001 is een einde gekomen aan de voortdurende stijging
van de huurprijzen voor commercieel onroerend goed.
Veel (potentiële) huurders hebben hun huisvestingsplannen
uitgesteld of zelfs geschrapt. Dit heeft tot direct gevolg gehad
dat projecten, die reeds Zover in de pijplijn zaten dat zij niet
meer gestopt konden worden, meer en meer geconfronteerd
worden met (gedeeltelijke) leegstand. Hierdoor is de
verhuurmarkt weer meer een vraagmarkt geworden in plaats
van de aanbodmarkt van de afgelopen jaren. Op de midden
lange termijn zal dit tot gevolg hebben dat de nieuwbouw
projecten door aantrekkehjke huuraanbiedingen verhuurd
zullen worden ten koste van oudere projecten op minder
goede locaties.
Ten gevolge van de verkrapping van de markt en veranderde
risico's, is het animo bij concurrenten om financieringen op
vastgoedprojecten te verstrekken afgenomen. Hierdoor
werden wij in staat gesteld om toch onze forse productie-
doelstellingen te bereiken en om de neergaande lijn van
gerealiseerde marges om te buigen naar een lichte stijging.
We verwachten dat deze trend zich in 2002 verder zal voort-
zqtten, mede door FGH's ver doorgevoerde deconcentratie
en marktkennis, kunnen we de relatie binnen haar regio
optimaal van dienst zijn.
In het relatiemanagement van FGH Bank hebben ook dit jaar
helaas mutaties plaatsgevonden. Wij zijn verheugd dat het
ons is gelukt hier adequaat op te reageren, en kwalitatief
hoogwaardige invulling aan de vacatures te geven.
In 2001 hebben we ons netwerk van vastgoedsociëteiten
verder uitgebreid met de Amsterdamse Vastgoedsociëteit en
de Gooische Vastgoedsociëteit. Daarnaast is er een landelijke
overkoepelende stichting vastgoedsociëteiten opgericht, de
Stichting Nederlandse Vastgoedsociëteiten, om de uitwisseling
tussen de diverse sociëteiten verder te stimuleren.
In het jaar 2001 zijn de aanpassingen van de interne processen
afgerond en ingevoerd. Naast de eerdergenoemde markt
situatie, hebben deze aanpassingen er mede toe geleid dat
