aanbod beperkt. De nadruk ligt echter op verplaatsing,
waarmee de huidige schaarste als vooral kwalitatief
getypeerd kan worden. In de komende maanden zal een
relatief groot aantal nieuwbouwprojecten opgeleverd
worden. Deze zullen echter maar in beperkte mate ruimte
creëren in de markt, aangezien het overgrote deel hiervan
is voorverhuurd. Het aanbod dat als gevolg van bedrijfs-
verplaatsingen ontstaat in de bestaande voorraad zal naar
verwachting niet blijvend kunnen voldoen aan de
kwalitatief hoogwaardige vraag.
De voortdurende zoektocht naar goed gelegen nieuwbouw-
locaties zorgt ervoor dat op bepaalde bedrijfsterreinen de
kantoorfunctie steeds belangrijker wordt. Onder druk van
de markt worden - soms naar onze indruk 'te hooi en te
gras' - steeds meer alternatieve locaties benut, zoals langs
de snelwegen en in bestaand stedelijk gebied. De grote
behoefte aan nieuwbouw en het vertrouwen van de markt
vertalen zich ook in het groeiend aantal projecten dat op
risico wordt ontwikkeld, zowel binnen als buiten de
Randstad. In de grote vraag naar snel beschikbare ruimte,
waarbij de kwaliteit van de locatie noodgedwongen op de
tweede plaats komt, zien wij met het oog op een mogelijk
toekomstige kentering in de markt overigens een reëel
gevaar.
Huren laten in vrijwel alle segmenten een forse stijging
zien. In het topsegment is zelfs sprake van een
huurprijsexplosie, terwijl ook de range in huurprijsniveaus
aanzienlijk is vergroot. Door deze 'inhaalslag' vindt de
Nederlandse kantorentop nu meer aansluiting bij het
internationale huurniveau. Als kanttekening kan gelden
dat het topsegment een markt van beperkte omvang is.
De huurstijging in dit segment wordt, behalve door de
schaarste, vooral veroorzaakt door omgevingsfactoren, de
waardering van kwaliteit en de behoefte aan
internationale allure.
De schaarste binnen de huidige markt werkt in het
voordeel van de verhuurders; zij bepalen in belangrijke
mate de condities waaronder gehuurd kan worden. Dit uit
zich onder meer in de duur van de contracten en het
wegvallen van aanbiedingen en incentives. Er worden
steeds meer huurcontracten gesloten voor een periode van
tien jaar en langer, waar voorheen een periode van vijf jaar
gebruikelijk was.
WINKELS
De rendementen staan in dit marktsegment al geruime
tijd onder druk, maar de detailhandel beleeft hoogtijdagen.
De consumptieve bestedingen zijn het afgelopen jaar
flink gestegen en het consumentenvertrouwen blijft
onverminderd hoog. De winkelmarkt in de breedte, maar
vooral die in de grotere steden ondervindt hiervan de
stimulerende invloeden. Al-locaties in bijvoorbeeld
Amsterdam, Rotterdam, Eindhoven, Groningen, Arnhem
en Maastricht kennen explosief stijgende huren, mogelijk
gemaakt door de sterk gegroeide omzetten in de afgelopen
jaren. Op vrijwel alle toplocaties is al jaren sprake van
krapte. Partijen bieden tegen elkaar op om de schaarse
meters te bemachtigen. Vooral winkels met een groot
verkoopvloeroppervlak zijn zeer gewild; want in de meeste
binnensteden schaars.
De toenemende schaalvergroting en internationalisering
verhevigen de concurrentie. Dit uit zich onder meer in de
toenemende 'filialisering'. Op de duurste locaties zijn in
toenemende mate de 'mega-gebruikers' aanwezig. De meeste
individuele detaillisten kunnen zich deze locaties niet
meer veroorloven. Het gevolg is dat er een éénzijdig, over
de breedte van het land vrijwel identiek winkelbeeld in de
binnensteden is ontstaan.
Er is sprake van een aantal ontwikkelingen in de winkel-
markt die de structuur drastisch kunnen wijzigen.
Nieuwe winkelconcepten hebben hun intrede gedaan en
de gevolgen daarvan zullen de komende jaren duidelijk
worden. De belangrijke nieuwe ontwikkelingen zijn onder
andere PDV (perifere detailhandelsvestiging)- en GDV
(grootschalige detailhandelsvestiging)Aozatics, Factory
Outlet Center, internetshoppen en winkels gecombineerd
met leisure.
De effecten van de nieuwe ontwikkelingen op de bestaande
winkelstructuur zijn vooralsnog beperkt. Het is echter nog
te vroeg voor definitieve conclusies aangezien de meeste
locaties nog niet uit ontwikkeld zijn.
BEDRIJFSRUIMTE
Ook de bedrijfsruimtesector blijft zich voorspoedig
ontwikkelen. Vooral snelweglocaties worden sterk
gewaardeerd. De vraag is groot en op de plaatsen waar nog
grond beschikbaar is, wordt volop gebouwd. Er is sprake
van schaarste: vooral het aanbod van kleinschalige
ruimten is beperkt. Dit beweegt sommige ontwikkelaars
ertoe meer op risico te ontwikkelen. Deze trend is vooral
in het segment tot 1.000 m2 zichtbaar. Deze units zijn
courant en de vraag is momenteel hoog. De vraag ontstaat
vooral door de behoefte aan uitbreiding en wordt grotendeels
gegenereerd door kleinere en middelgrote bedrijven.
