Directieverslag 1996
Ontwikkelingen vastgoedmarkt
Onder de titel 'Back to the future' gaan wij in het
Vastgoedbericht 1997 in op een structurele verandering
in de vraag naar vastgoed. Dit als gevolg van de
groeiende welvaart en de strategische veranderingen
binnen ondernemingen. Niet de na-oorlogse behoefte
aan kwantiteit ('iedereen een dak boven het hoofd'),
maar de kwaliteit van de objecten staat nu centraal.
In de kantorenmarkt leidt dat tot enerzijds de vraag naar
kleine en hoogwaardige kantoren en anderzijds de
behoefte aan efficiënte productiegebouwen. In winkels
is een tweedeling te maken tussen de luxe, op shopping
en leisure gerichte centra, en de winkel vlakbij voor de
'vergeten' boodschappen. En bij woningen is een
tweedeling waarneembaar tussen op het individu
afgestemde woningen in het topsegment en courante,
redelijk geprijsde woningen voor de woningbezitter die
flexibel wil zijn.
Vastgoed dat niet aan deze eisen voldoet, veroudert
economisch gezien snel. Dat leidt onvermijdelijk tot
afzetproblemen. Het oplossen van dit probleem wordt
één van de bepalende vraagstukken bij de ontwikkeling
van de vastgoedmarkten in de komende jaren.
Een andere actuele ontwikkeling op de vastgoedmarkten
is de sterke vraag van de zijde van Duitse beleggers.
Duitse beleggers kopen uitsluitend eersteklas vastgoed
met langlopende huurcontracten, en nemen daarbij
genoegen met lagere rendementen. Bezien vanuit een
situatie van lage rente en gematigde inflatie is dat een
verstandige benadering. Een belangrijk deel van de
waardestijging van vastgoed is immers gebaseerd op
rentedaling van de laatste jaren. Bij de huidige rente
standen zal dat zich niet snel in dezelfde omvang meer
voordoen. Dus lijkt het verstandig locaties te kopen, die
waardevast zijn en kwaliteiten bezitten waar ook over
tien jaar nog vraag naar is.
Voor een uitgebreide beschouwing van de vastgoed
markt, waarbij opgenomen de regionale ontwikkelingen,
verwijzen wij naar het Vastgoedbericht 1997, dat op
21 februari jl. is uitgebracht. Hierbij hebben wij er voor
gewaarschuwd dat een te lange discussie over de fiscale
behandeling van eigen woningbezit kan leiden tot een
ernstige crisis in de bouw- en vastgoedsector, als die
discussie samen gaat vallen met het aanbod van
woningen uit de zogenaamde Vinex-prop na het jaar
2000.
De vierde nota ruimtelijke ordening extra (Vinex) van
december 1993 voorziet in de bouw van bijna 650.000
woningen tussen 1995 en 2005. Tweederde hiervan zou
reeds in 2000 gebouwd moeten zijn. Inmiddels is echter
duidelijk dat, als dit aantal al gehaald zou worden, er
vlak voor 2000 een enorme bouwprop weggewerkt moet
worden. Dit, omdat de planvorming ernstige vertraging
heeft opgelopen.
Intussen is ook de discussie op gang gekomen over de
financiële verhouding tussen overheid en woning
bezitter. Daarin spelen huurwaardeforfait, hypotheek
rente, overdrachtsbelasting en onroerendezaak-
belastingen, maar ook huursubsidies, investerings-
premies en dergebjke een rol. Op zich een voor de hand
liggende discussie, want de Nederlandse regelingen zijn
uniek in Europa. Harmonisatie van de fiscale wetgeving
kan niet uitblijven.
De uitkomst van deze discussie mag echter niet leiden
tot lastenverzwaring voor burgers en dus geen
remmende werking hebben op het eigen woningbezit.
Dat ligt met 49% nog steeds ruim onder het Europees
gemiddelde. Voorkomen moet worden dat een te lange
discussie over de relatie tussen overheid en burgers over
de fiscale behandeling van eigen woningbezit gaat
samenvallen met het aanbod van woningen uit de
zogenaamde Vinex-prop. Een dergelijke situatie zou
grote risico's met zich meebrengen voor het evenwicht
op de woningmarkt en zou de marktverhoudingen
langdurig kunnen verstoren.
Herkapitalisatie
In de tweede helft van 1995 werd een financiële
reorganisatie uitgevoerd. Zo zijn de vanaf 1987
opgebouwde winstrechten aan AEGON N.V. afgedragen
en zijn in het verleden getroffen voorzieningen aan het
eigen vermogen toegevoegd. Door deze wijzigingen zijn
niet-rentedragende passiva door rentedragend vermogen
ter grootte van 550 miljoen vervangen. De extra
rentelast van ca. 24,5 miljoen drukte het resultaat,
doch doordat de winst werd gerealiseerd met een
navenant kleiner eigen vermogen, verbeterde het
rendement sterk.
Voor een duidelijke vergelijking hebben wij hieronder
de resultaten over 1995 gecorrigeerd met deze rentelast.
Financiële uitkomsten
In vergelijking met de gecorrigeerde cijfers van 1995
bleef het bedrijfsresultaat nagenoeg gelijk. In 1996
110,8 miljoen tegen 110,2 miljoen in 1995
(ongecorrigeerd 134,7 miljoen).
Het bruto resultaat uit het kernbedrijf steeg licht.
Het netto resultaat van FGH BANK N.V. is licht
gestegen en bedroeg 84,5 miljoen (1995: 80 miljoen,
ongecorrigeerd 104,5 miljoen).
7
