anticiperen op toekomstige rendements-
verbetering geen speculatief karakter
hebben; deze rendementsverbetering
dient op korte termijn gerealiseerd te
kunnen worden.
In dit verband herinneren wij aan hetgeen
wij in ons verslag over 1972 hebben
geschreven over het optreden van Engelse
beleggers op de Nederlandse vastgoed
markt. Door de extra vraag en het lage
rendement, waarmede men - speculerend
op een in de verre toekomst liggende
verwachtingswaarde - genoegen nam,
werd de marktwaarde van bepaalde
soorten vastgoed sterk opgeschroefd. In
de loop van dit jaar is de vraag van deze
zijde goeddeels weggevallen, hetgeen
naar onze mening marktsanerend heeft
gewerkt.
Ook bij het zeer lage aanvangsrendement,
dat in het door de overheid gepropageerde
stelsel van de dynamische kostprijshuur
voor de woningbouw wordt gehanteerd,
wordt al te zeer gespeculeerd op een
voortgaande sterke inflatie. Het is
duidelijk dat de belegger hierin geen
voldoende basis vindt voor een wel
overwogen investering.
Naast deze factoren van algemene aard
spelen ook een aantal bijzondere, deels
incidentele factoren mede een rol bij de
prijsvorming van het vastgoed. Afgezien
van de sector van het gebonden vastgoed,
waar de prijs vóór alles wordt bepaald
door het door de overheid gevoerde
huur- en subsidiebeleid, heeft het over
heidsbeleid ook in de sfeer van het vrije
vastgoed belangrijke consequenties voor
de waarde. Wij willen volstaan met te
wijzen op de rol, die hier wordt gespeeld
door de regelingen van de ruimtelijke
ordening en door de fiscale maatregelen,
zoals de selectieve investeringsregeling,
investeringsaftrek, vervroegde afschrijving
en de te verwachten onroerend goed-
belasting. Deze regelingen zijn vaak
regionaal verschillend en afwijkend in hun
toepassing.
Indien wij dan ten slotte stellen, dat de
markt van vastgoed naar soort en ligging
in vele deelmarkten uiteenvalt met een
eigen prijsvorming, zal het duidelijk zijn
dat er bij de waardebepaling van vastgoed
voor simplificatie geen plaats is.
Wij willen niet nalaten een enkel woord
te wijden aan de ontwikkelingen in de
sector van het gebonden vastgoed, waar,
zoals wij hiervoor reeds opmerkten, de
prijs vóór alles wordt bepaald door het
huur- en subsidiebeleid van de overheid.
Wij hebben er meermalen op gewezen,
dat dit beleid op dit punt voornamelijk
wordt ingegeven door politieke over
wegingen, en hebben daarbij een lans
gebroken voor het afstemmen van het te
voeren beleid op de in de markt aan
wezige vraag. Thans bij de omslag van de
conjunctuur treden de gevolgen van dit
beleid duidelijk aan het licht. In de in
1974 verschenen Nota Huur- en Subsidie
beleid wordt nog een poging gedaan met
nieuwe geldverslindende subsidie-injecties
een koopkrachtige vraag voor de te grote
bouwproductiecapaciteit op te wekken.
Ook op andere punten, zoals de
maximalisering van de huurverhogingen
en het blokkeren van de weg tot verdere
huurliberalisatie, ontkent men hard
nekkig de economische realiteit. Het is
alleen tegen deze achtergrond begrijpelijk,
dat de kwaliteit van het door de minister
van volkshuisvesting gevoerde beleid nog
steeds wordt getoetst aan het aantal
gereed gekomen woningen.
In de huidige economische omstandigheden
menen wij als bedrijf rekening te moeten
houden met het optreden van leegstand
in bepaalde nieuwbouwprojecten. Wij
hebben het wenselijk geoordeeld bij de
vastgoed maatschappijen hiervoor tijdig
een voorziening op te bouwen.
In ons halfjaarbericht 1974 maakten wij
melding van de oprichting van de n.v.
Beleggingsmaatschappij voor Vastgoed
‘Agora’ op 1 april 1974.
