Verslag van de raad van bestuur
Inleiding
In ons vorige jaarverslag hebben wij
opgemerkt, dat 1973 voor ons bedrijf een
gunstig jaar was; hetzelfde kan van het
boekjaar 1974 worden gezegd. Tot ons
genoegen kan dit thans ook in het dividend-
voorstel tot uitdrukking worden gebracht.
Vanzelfsprekend hebben de externe
omstandigheden ons bedrijf niet onge
moeid gelaten: monetaire onrust, een
hoge inflatiegraad, een excessieve rente
ontwikkeling op geld- en kapitaalmarkt
en een opkomende recessie, zich uitend
in een duidelijk terugvallen van de vraag.
Op de ontwikkeling van al deze factoren
moet alert worden gereageerd. Wij
menen tot nog toe hierin te zijn geslaagd
en zien voor ons bedrijf de toekomst met
vertrouwen tegemoet.
De monetaire onrust en de hoge inflatie
graad hadden directe gevolgen voor de
rente-ontwikkeling op geld- en kapitaal
markt. De monetaire onrust kwam het
sterkst tot uiting in de tarieven op de
geldmarkt. Niet alleen bewogen deze
zich gedurende het gehele jaar op een
hoog niveau, maar ook waren zij sterk
wisselend. Op de kapitaalmarkt liep de
rente gedurende het verslagjaar geleidelijk
op tot einde september, waarna een vrij
sterke rentedaling optrad, die zich ook in
het begin van dit jaar voortzette. Op de
onderhandse kapitaalmarkt was de rente
in het afgelopen jaar gedurende vele
maanden aanzienlijk hoger dan op de
open markt.
Het is begrijpelijk, dat in deze situatie
theorieën over de rente-ontwikkeling
weer sterk in de belangstelling staan.
Hierbij wordt meer dan voorheen de
nadruk gelegd op het element van de
inflatie in de rente-opbouw. De kapitaal
rente wordt gezien als een samenstel van
nominale en reële rentevergoeding.
Hoewel wij de invloed van de inflatie op
de hoogte van de rentestand geenszins
willen ontkennen, wordt naar onze
mening aan deze factor soms een te over
heersende plaats ingeruimd.
Hierdoor dreigt het gevaar van een een
zijdige verklaring van het in wezen uiterst
complexe proces van de rentevorming.
Zo daalde onder invloed van de verdere
verslechtering van de conjunctuur aan het
einde van 1974 de kapitaalrente ondanks
een verhoging van de inflatiegraad.
Wij zijn dan ook van mening, dat ten
gevolge van de complexiteit van de oor
zaken de voorspellingen ten aanzien van
de rente-ontwikkeling met grote om
zichtigheid dienen te worden gehanteerd.
Ook bij de waardebepaling van vastgoed
dreigt het gevaar voor eenzijdigheid
indien men de kapitaalrente als de enige
bepalende factor voor deze waarde
beschouwt. Vanzelfsprekend bestaat er
een correlatie: een belegger zal immers
bij een relatief lage kapitaalrente een
hogere prijs voor het vastgoed willen
betalen dan bij een relatief hoge rente.
Door de continue stijging van de bouw
kosten, als gevolg van de inflatie, stijgen
de prijzen van de nieuwbouw en als
weerslag daarvan ook de prijzen van
bestaand concurrerend vastgoed, zonder
dat op hetzelfde moment een overeen
komstige stijging van de huuropbrengst
behoeft op te treden.
De belegger blijkt nu bereid te zijn de
hogere prijzen te betalen en een lager
aanvangsrendement te aanvaarden. Deze
bereidheid is gegrond op de overtuiging
van een doorgaande inflatie en de daaruit
voortvloeiende stijging van de (geïn
dexeerde) huren, waardoor het aan
vankelijk rendementsverlies op den duur
wordt goedgemaakt. Op deze wijze
hebben de vastgoedprijzen zich in het
recente verleden aan de sterk stijgende
bouwkosten aangepast, waarbij de invloed
van de ontwikkeling van de kapitaalrente
beperkt bleek te zijn.
Uiteraard is het tijdelijk opofferen van
een deel van het rendement aan grenzen
gebonden. In de eerste plaats moet er
sprake zijn van eerste klas vastgoed met
geïndexeerde huren. Daarnaast mag het
9
