De vastgoedsector in 1970
De waardering van het vastgoed in exploitatie geschiedt van jaar
tot jaar door middel van een zo nauwkeurig mogelijke schatting
van ieder object afzonderlijk, waarbij, naast de netto-huurop-
brengst en de rentestand op de kapitaalmarkt, ook kwalitatieve
beoordelingsfactoren als leeftijd, aard en ligging in de waardering
worden betrokken. Daarnaast wordt de taxatie beïnvloed door de
mogelijke verkoopwaarde in de waardering te betrekken. Het
vaststellen van de mogelijke verkoopwaarde eist een specifieke
deskundigheid. De grootste moeilijkheid is wel, dat in afwijking
van andere beleggingsobjecten, zoals effecten, vraag en aanbod
van vastgoed zich niet op één markt concentreert, doch over
lokale markten en deelmarkten is verspreid.
De totale waarde van ons vastgoed in exploitatie, op grond van
deze afzonderlijke objectwaardering, bedraagt f 122.500.000,—
bij een balanswaarde van f 90.870.000,
De in 1970 behaalde opbrengsten van verkocht vastgoed in
exploitatie bleken per saldo slechts in geringe mate van onze
taxatie af te wijken.
Zoals wij hierboven reeds uiteenzetten, wordt de waarde van
vastgoed in het algemeen bepaald door kostprijsfactoren - zoals
dit bij onze ontwikkelingsprojecten het geval is - en door
marktfactoren.
Voor een inzicht in de ontwikkeling van de waarde moet derhalve
rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat objecten,
welke in een gespannen arbeidsmarkt tot stand zijn gekomen, als
gevolg van de relatief hoge lonen en van een relatief lage
produktiviteit, bij een latere ontspanning in waarde zullen dalen.
Als een belangrijke marktfactor zal naast hetgeen reeds werd
opgemerkt over de verkoopprijs van vastgoed de hoogte van de
kapitaalrente van grote invloed zijn.
De inflatoire ontwikkeling van onze economie zal eveneens de
waarde van het vastgoed voor de toekomst beïnvloeden.
Het is duidelijk dat al deze factoren invloed uitoefenen op de
12
waarde van ons vastgoedbezit. In de afweging van de waarde
van ieder individueel object komt dit in onze systematiek tot
uitdrukking.
Uitgaande van de meerwaarde, die aan het vastgoed boven de
balanswaarde kan worden toegekend en rekening houdende met
de op de balans aanwezige vervangingsreserve van
f 25.584.000,moet de totale fiscale claim over een kleine
f 60 miljoen worden berekend.
Bij de verwerving van de N.V. Gemeenschappelijk Eigendom
- in welke N.V. het merendeel van ons vastgoedbezit is onder
gebracht - werd, gezien ons voornemen tot instandhouding van
het bezit, de fiscale claim gesteld op 30%. In verband met de
inmiddels tot stand gekomen verjonging van het bezit, alsmede
de instelling van het fiscale systeem van de vervangingsreserve,
kan dit percentage naar onze mening thans aanzienlijk lager
worden gesteld.
Ons streven blijft er op gericht om in samenspel met de overheid
en anderen de ontwikkeling van vastgoed in kleine en grote
projecten ter hand te nemen.
In het kader van dit beleid werd in de loop van 1970 tezamen met
de Ballast-Nedam Groep opgericht de N.V. 'F.G.B.' en
met de I.B.B./Kondor Groep de N.V. 'Inbeo'. Het doel van deze
samenwerkingen is om in een gezamenlijk optreden van aannemer
en financier de ontwikkeling van vastgoedprojecten ter hand te
nemen.
De verdere ontwikkeling van het plan Hoog Catharijne te Utrecht
zal de eerstkomende jaren veel aandacht en grote investeringen
vergen; in verband hiermede werd het aandelenkapitaal van de
N.V. Hoog Catharijne uitgebreid met/4,9 miljoen tot
f 10,1 miljoen. De exploitatieresultaten van het voltooide
