De waarde van vastgoed
Ten gevolge van de voortgaande groei van ons bedrijf werd aan
het einde van het jaar de afdeling kredietverlening van ons
kantoor Herengracht 433 naar een apart pand aan het Singel 464
te Amsterdam overgebracht.
Als financier van vastgoed worden wij voortdurend geconfron
teerd met de noodzaak ons omtrent de waarde van dat goed een
oordeel te vormen. Daarbij stuiten wij op de moeilijkheid, dat het
hanteren van objectieve maatstaven in deze materie allerminst
eenvoudig is.
Bij vastgoed wordt vaak de indruk gewekt, dat er sprake zou zijn
van een objectieve waarde los van de functie, die het goed heeft
voor degene te wiens behoeve de waardering geschiedt.
Bij andere goederen wordt zonder meer aangenomen, dat de
waarde varieert afhankelijk van de positie waarin men tot het
goed staat. De autofabrikant waardeert zijn voorraad niet-
verkochte auto's anders dan de handelaar en die weer anders dan
het bedrijf, dat zojuist een aantal auto's heeft aangeschaft.
Naar onze mening is het bij vastgoed evenmin mogelijk een
algemeen geldend waardebegrip te formuleren, dat door ieder
economisch subject, los van diens uit zijn functie voortvloeiende
relatie tot het goed, gehanteerd kan worden.
Zo zal bijvoorbeeld de waardeschatting van een bedrijfspand door
respectievelijk een adspirant-gebruiker, een belegger en een
hypothecaire financier tot uiteenlopende uitkomsten leiden. Terwijl
eerstgenoemde zich bij de schatting voornamelijk zal laten leiden
door de specifieke kwaliteiten, welke het goed qua aard en
ligging voor zijn bedrijf heeft, zal de belegger in de eerste plaats
het rendement op het oog hebben; de hypothecaire financier zal
met name geïnteresseerd zijn in de te verwachten opbrengst bij
een eventuele gedwongen verkoop.
Bij onze bedrijfsvoering beleven wij binnen onze algemene
financieringsfunctie het waarderingsprobleem op verschillende
wijzen, en wel als verschaffer van hypothecaire financiering, als
ontwikkelaar en als eigenaar-exploitant.
Deze onderscheiding heeft een globaal karakter; in toenemende
mate treden mengvormen op, waarbij wij als hypothecaire
financier hetzij in de eigendom dan wel in het exploitatieresultaat
participeren.
Op de waardering van objecten ten behoeve van de hypotheek-
verschaffing zullen wij in het kader van deze beschouwing niet
verder ingaan; hieraan hebben wij in vorige jaarverslagen reeds
meermalen uitvoerige aandacht geschonken.
Bij de waardering van ons vastgoedbezit moeten wij ons steeds
realiseren in welke functie wij tot dit bezit staan. De waardering
is een andere voor vastgoed dat in ontwikkeling is, dan voor
vastgoed dat reeds in exploitatie is gekomen. Voor vastgoed, dat
wij willen verkopen, gelden weer andere maatstaven, die meer
door toevallige marktfactoren worden bepaald.
De waardering van onze ontwikkelingsprojecten geschiedt in
beginsel op basis van stichtingskosten. Deze maatstaf is, zolang
het object nog niet volledig in exploitatie is genomen, dus nog
niet een volledig rendement oplevert, mede gezien de beperkte
duur van deze fase, logisch. Niettemin is een voortdurende
kritische beoordeling op haar plaats.
Zo kunnen zich, en dit geldt met name voor grote objecten als
stadskernreconstructies, tijdens de ontwikkeling onvoorziene
situaties voordoen, welke de uitkomst van het object in gunstige
of ongunstige zin diepgaand beïnvloeden. Ten gevolge hiervan
kunnen na kortere of langere tijd herwaarderingen of belangrijke
extra afschrijvingen op de stichtingskosten noodzakelijk zijn. In’de
balans van de vastgoedmaatschappijen is het vastgoed in
ontwikkeling opgenomen voor de stichtingskosten ad
f 14.813.000,Wij achten momenteel geen termen aanwezig op
dit bedrag correcties toe te passen.
