Here bouw niet eerbiedigt, passen niet in de uit
gangspunten van het huidige regeringsbeleid.
Tot op heden heeft de onzekerheid in de politiek
van rijks- en lagere overheid tot gevolg gehad, dat
de prijsvorming van onroerend goed een kunst
matig karakter droeg. Hierdoor werd de toekomst
waarde van het onroerend goed, een voor exploi
tanten en financiers uitermate belangrijk gegeven,
tot een onvoorspelbare factor. Ook op andere wijze
wordt bij de grondpolitiek onzekerheid omtrent
toekomstige waarde geschapen, namelijk door erf-
pachtsvoorwaarden, waarbij door gemeenten een
zo specifieke bestemming aan de uit te geven grond
en daarop te bouwen opstallen wordt gegeven, dat
voor dit onroerend goed in de toekomst geen markt
aanwezig is. Dergelijke objecten lenen zich om deze
redenen alleen al niet voor kredietverlening.
De in 1965 gewijzigde erfpachtsvoorwaarden van
de gemeente Amsterdam scheppen naast het boven
vermelde euvel een andere onzekerheid, doordat de
erfpachtscanon elke 5 jaar wordt herzien, waarbij
de index gekoppeld wordt aan de stijging of daling
van het algemeen prijspeil. Deze wijziging heeft dan
ook scherpe kritiek ondervonden van al degenen,
die bij de bouw, koop, financiering en exploitatie
van onroerend goed betrokken zijn.
Afgezien van de bezwaren die indexering in het al
gemeen heeft, daar zij de afweerkrachten tegen
inflatie uitholt, getuigt de methode van koppeling
van de hoogte van de canon aan de ontwikkeling
van het algemeen prijspeil van onvoldoende inzicht
in de waarde van onroerend goed.
Er is geen enkele reden om aan te nemen, dat de
waarde van een pand op erfpachtsgrond in even
redigheid met de index van het algemene prijspeil
zou toenemen. Bij verhuurwoningen zullen de
bruto-inkomsten lang niet altijd toenemen bij een
algemene prijsstijging; de netto-huuropbrengsten
kunnen zelfs wel dalen door toeneming van onder
houdskosten, assurantiepremies en gemeentelijke
belastingen. Voor oudere woningen en bedrijfs
panden bestaat zelfs de mogelijkheid dat de bruto-
huurinkomsten dalen wanneer zij incourant zijn
geworden of slijtage verschijnselen vertonen.
Als een gemeente onder zulke omstandigheden de
canon voor de erfpachtsgrond verhoogt, is dat zon
der meer een extra last voor de bezitter van het
pand. De geïndexeerde canon is dan een additionele
heffing, afhankelijk van een omstandigheid, waar
aan de bezitter van het onroerend goed niets kan
doen en waarvoor hij niet kan uitwijken. De be
doelde regeling legt een risico op de private bouw in
Amsterdam; het gevaar is namelijk niet denkbeel
dig dat, bij de toch al hoge canons, in geval van
voortgezette prijsinflatie op den duur exploitatie
niet meer kostdekkend wordt. Bij eventuele particu
liere investeringsplannen zal dit extra risico zeer
zwaar wegen.
In ons jaarverslag over 1964 hebben wij gewezen op
het belang van vastgoedfondsen, daar deze vooral
voor kleine beleggers de mogelijkheid bieden ook
met een bescheiden vermogen reeds een deel daar
van in onroerend goed te beleggen. Spreiding van
dit vermogen over de drie hoofd typen van belegging
rentedragende lening, aandelen en onroerend goed,
wordt hierdoor mogelijk.
Naar onze opvatting behoorde de mogelijkheid te
worden geschapen om naast de niet - genoteerde
vastgoedfondsen, welke duidelijk in een behoefte
voorzien - vastgoedfondsen tot de beursnotering
toe te laten. Deze ontwikkeling werd belemmerd,
VASTGOEDFONDSEN
17
