grote geldswaarde hebben, rendement leveren zij
echter niet op. Bij afname van de bouwactiviteit
zal de speculatieve waarde van bouwterreinen sterk
kunnen tegenvallen. Ook een zich wijzigend over
heidsbeleid inzake de bestemming van de grond
kan hierbij een grote rol spelen. In het verleden
hebben bouwterreinen dan ook dikwijls grote
stroppen aan onvoorzichtige financiers bezorgd.
Ons bedrijf heeft zich steeds sterk met het waarde
probleem moeten bezighouden, waarbij het in de
loop der tijden geconfronteerd is met aanmerke
lijke stijgingen en dalingen van de prijzen van on
roerend goed. Daarbij heeft men als belangrijkste
criterium het begrip courantheid leren hanteren.
Een onroerend goed is courant, wanneer het onder
de huidige marktomstandigheden vlot verkocht kan
worden en men verwacht, dat de vraag naar dit
onroerend goed ook in de toekomst op peil zal
blijven. De factoren, die bij de oordeelvorming hier
over een rol spelen, zijnaard, ligging, economische
en technische levensduur van het object, en bovenal
het rendement. Verder zal men bekende ontwikke
lingslijnen niet uit het oog mogen verliezen.
Hoewel het begrip waarde veel wordt gebruikt, be
staat er in feite geen objectief waardebegrip. Slechts
de prijs die men moet betalen, en die voortvloeit
uit een aantal wisselende marktfactoren, waarbij
structurele en conjuncturele invloeden mede een
rol spelen, vormt een meetbare grootheid. Indien
een onroerend goed zijn waarde ontleent aan zijn
rendement en het waarschijnlijk is dat dit rende
ment voor lange tijd verzekerd is, zal de „rende-
mentswaarde” veruit de beste indicatie zijn voor
de prijs, die men voor het onroerend goed moet be
talen. Bij de totstandkoming van de koopprijs van
een onroerend goed dat „in eigen gebruik” komt
spelen vele bijzondere, niet in geld waardeerbare,
factoren mede een rol. Dit is niet het geval bij de
beleggersvraag.
Uit het voorgaande betoog is duidelijk geworden
dat in het verleden courante woon- en winkelpan
den als de meest geschikte belegging in onroerend
goed werden beschouwd. Zij vormden ook bij uit
stek het object van zekerheid voor de hypothecaire
financiers. De solvabiliteit van de debiteur speelde
hierbij een meer ondergeschikte rol.
Er bestaat echter ook een categorie van minder
courante objecten zoals grote kantoren, shopping-
centers, garages en bedrijfsgebouwen, die toch een
verzekerd rendement opleveren. In dat geval lenen
deze objecten zich uitstekend voor hypothecaire
financiering of voor de portefeuilles van beleggers.
De waarde zal dan echter niet voor alles in het
object zelf moeten worden gezocht. Solvabiliteit
van de gebruiker en - zo de gebruiker zelf geen
eigenaar van het object is - de duur van het ge
bruik zullen dan een belangrijke invloed uitoefenen
bij de waardebepaling. Van deze objecten mag,
tenzij men uitgaat van de gedachte dat men zich
in een periode van steeds voortschrijdende inflatie
bevindt, geen aanmerkelijke waardestijging - deze
is immers een afgeleide van het rendement worden
verwacht. Normaliter liggen deze objecten dan ook
niet in de speculatieve sfeer.
Ten slotte kennen wij nog de categorie der zoge
naamde ontwikkelingsprojecten. Hier ligt de zaak
geheel anders. Bij ontwikkelingsprojecten is immers
de opzet, via aankoop van veelal duur en in ver
houding tot de prijs niet renderend onroerend
goed, na afbraak van de bestaande bebouwing en
stichting van nieuwe panden, ten slotte tot een fi
nancieel aanvaardbaar geheel te komen.
Dergelijke ontwikkelingsprojecten bevinden zich
meestal in stedelijke kernen of wijkcentra. Het
doorvoeren van een dergelijk project kost echter
veel tijd, terwijl een goede samenwerking met de
vele overheidsinstanties een eerste vereiste is. Het
is duidelijk, dat zich hierbij zeer vele onvoorziene
situaties kunnen voordoen, die tot een volslagen
andere uitkomst leiden dan men had verwacht. Dit
soort projecten is daarom, indien zij niet van de
aanvang af in samenwerking met de overheid zijn
opgezet, speculatief; de financiering ervan, welke
in wezen financiering van bouwterrein is, dient
slechts te geschieden met eigen kapitaal, waarbij
men er rekening mede moet houden dat van een
rendement gedurende lange tijd niet of nauwelijks
sprake zal zijn.
