Nieuwe ontwikkelingen bij
de financiering
De financier van onroerend goed zal, in het bij
zonder waar het grote objecten zoals kantoor- en
winkelpanden betreft, niet onverschillig staan tegen
over de wijze waarop de gefinancierde objecten
worden gebruikt. Bij een slecht gebruik, bijvoor
beeld verwaarlozing van het onderhoud, wordt de
waarde van het onroerend goed aangetast.
Als uitsluitend hypothecair financier heeft men
weinig mogelijkheid tot ingrijpen. Slechts door op
enigerlei wijze in de eigendom te participeren kan
men invloed op het gebruik uitoefenen.
Is het dus in het belang van de hypothecaire finan
cier dat in sommige gevallen in de eigendom wordt
deelgenomen, ook van de zijde van de gebruikers,
zowel particuliere bedrijven als overheidsinstel
lingen, stelt men er dikwijls prijs op grote panden
niet zelf in eigendom te hebben; de financier kan
aan deze wens voldoen door zelf de eigendom te
verwerven, teneinde het object daarna op lange ter
mijn aan de gebruiker te verhuren.
Deze constructie heeft onder de naam „sale and
lease back” de laatste tijd ook in Nederland meer
bekendheid gekregen.
Bij een bezit aan onroerend goed van enige omvang
dient de financier, teneinde de exploitatie op ver
antwoorde wijze te doen geschieden, een daartoe
geëigend apparaat ter beschikking te hebben.
Een van de redenen voor het uitbrengen van ons
bod op de aandelen van de N.V. „Gemeenschap
pelijk Eigendom”, als gevolgwaarvan een meerder
heidsbelang in deze vennootschap werd verkregen,
moet dan ook gezien worden in de behoefte op
korte termijn over een dergelijk apparaat te be
schikken. Voordien was reeds de basis voor nieuwe
ontwikkelingen gelegd door de oprichting van de
„E.F.G. 1” (Exploitatiemaatschappij Friesch-Gro-
ningsche) N.V., welke vennootschap echter, mede
in verband met de latere overname van de N.V.
„Gemeenschappelijk Eigendom” nog geen activi
teiten heeft ontplooid.
De nieuwe ontwikkeling houdt geenszins in, dat de
structuur van ons bedrijf wezenlijk wordt gewijzigd.
De statutaire norm, dat het bedrag van de uit
staande pandbrieven en schuldbekentenissen vol
ledig gedekt moet zijn door hier te lande uitstaande
eerste hypothecaire vorderingen, is ongewijzigd ge
bleven. Wel hebben wij het wenselijk geacht een
nadere precisering van de secundaire doelstellingen
in onze statuten op te nemen. In de buitengewone
algemene vergadering van aandeelhouders van 25
januari 1963 is een desbetreffend voorstel tot sta
tutenwijziging door aandeelhouders met algemene
stemmen goedgekeurd.
De waarde
van onroerend goed
In de aanvang van ons verslag hebben wij gesteld,
dat op de woningmarkt vele onnatuurlijke impulsen
de vraag opschroeven. Door de overspanning die
op de bouwmarkt heerst, kan deze uitspraak - zij
het minder stringent en minder algemeen - ook
gelden voor de gehele markt van onroerend goed.
Het behoeft daarom nauwelijks verwondering te
wekken, dat juist op deze markt de toekomstver
wachtingen hoog worden gesteld. Indien de over
heid er echter in mocht slagen het evenwicht op de
woningmarkt te herstellen en de conjunctuur -
waarvoor aanwijzingen zijn - zich wat ontspant,
zullen vele te hoge toekomstverwachtingen de bo
dem worden ingeslagen.
Indien men spreekt over de waarde van onroerend
goed, haalt men vaak grootheden als stichtings-
kosten, koopprijs en rendementswaarde door elkaar.
Bovendien wordt onder invloed van de tegen
woordige marktverhoudingen het begrip verwach-
tingswaarde eerder geïdealiseerd dan geanalyseerd.
Het beroep op inflatie gaat, nu er aanwijzingen zijn
dat het gevaar hiervoor is verminderd, niet op. Het
verleden heeft bovendien geleerd, dat het rende
ment van onroerend goed zich niet zonder meer
aan een inflatiefactor aanpast. De stelling, dat de
relatieve schaarste van de grond het kopen van on
roerend goed altijd aantrekkelijk maakt, is even
min juist. Een sprekend voorbeeld zijn bouwter
reinen; deze kunnen op een bepaald ogenblik een
T5
